Kein ganzjähriges Mietminderungsrecht bei nur periodisch auftretenden Mängeln

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass bei einer nur periodisch auftretenden Mangelhaftigkeit der Mietsache auch nur eine zeitlich begrenzte Mietminderung möglich ist.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt minderte ein Mieter von Praxisräumen für die Monate Oktober und November die Miete mit dem Hinweis darauf, dass diese in den Sommermonaten wegen zu hoher Innentemperaturen nur eingeschränkt nutzbar gewesen seien.

Laut dem Urteil des BGH führt jedoch ein Mangel der Mietsache, der sich nur periodisch auswirkt, nicht zu einem ganzjährigen Minderungsrecht. Der Anspruch auf Mietminderung setzt die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus. Eine Minderung der Miete in den Monaten Oktober und November komme demnach nicht in Betracht, weil die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume in diesem Zeitraum nicht durch Überhitzung beeinträchtigt war.

Gemäß § 536 BGB sei der Mieter zwar bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Während der Zeit, in der die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar sei, scheide eine Herabsetzung der Miete aber aus.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegend Fall hätte der Mieter daher die Miete nur in der Phase der tatsächlichen Überhitzung der Praxisräume, also in den Sommermonaten, mindern dürfen. (BGH Urteil vom 15.12.2010, Az: XII ZR 132/09)