Keine Gnade für falsche Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer über "Jahresabrechnungen"

Neue Rechtslage seit 1.12.2020

Auch beim letzten Wohnungseigentumsverwalter sollte es zwischenzeitlich angekommen sein: Seit dem 1.12.2020 hat das WEMoG weite Teile des Wohnungseigentumsrechts modernisiert. 

Dazu gehört unter anderem auch die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Nach altem Recht musste der Verwalter für ein abgelaufenes Kalenderjahr eine Jahresabrechnung erstellen. Die Wohnungseigentümer beschlossen dann über diese Jahresabrechnung. Und war in dieser Gesamt- oder Einzelabrechnung auch nur ein kleiner Fehler, konnte jeder Miteigentümer die Beschlussfassung ohne weiteres anfechten. Dogmatisch war auch immer wieder umstritten, was denn eigentlich genau Inhalt der Beschlussfassung war.

Finanzverfassung der WEG nach dem WEMoG

Das WEMoG hat das auf ganz andere Weise gelöst: Der Verwalter muss zwar immer noch eine Jahresabrechnung erstellen (und einen Vermögensbericht dazu). Inhalt der Beschlussfassung ist aber nicht mehr die Jahresabrechnung. Die Wohnungseigentümer beschließen vielmehr nachh Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie beschließen also keine Abrechnung mehr, sie beschliessen Zahlungspflichten. Klingt kompliziert, ist es aber nicht, wenn man sich Absatz 1 anschaut. Denn dort ist das geregelt, was man gemeinhin als Wirtschaftsplan bezeichnet hatte. Auch den gibt es noch, aber auch dieser wird nicht beschlossen. Beschlossen wird vielmehr über "die Vorschüsse zur Kostentragung... und den Rücklagen", § 28 Abs. 1 WEG.

Und in dem  Kontext macht der Absatz 2 wieder Sinn: Wenn am Ende des Jahres feststeht, dass ein Eigentümer zu viel gezahlt hat, beschliessen die Eigentümer die Anpassung der geleisteten Vorschüsse: Es wird etwas zurückgezahlt. Und hat jemand zu wenig gezahlt, dann wird über die Einforderung von Nachschüssen beschlossen.

Urteil Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 25.2.2022

Was seit dem 1.12.2020 absolut unzulässig ist, ist ein Beschluss über eine "Jahresabrechnung". So hatte es aber ein Verwalter aus dem hamburgischen gemacht.  Er hatte die Eigentümer einer WEG über die "Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2020" abstimmen lassen. Die Eigentümer genehmigten das auch. Und ein Miteigentümer focht diesen Beschluss an. Erfolgreich, wie das Amtsgericht Hamburg-St. Georg in einer Entscheidung vom 25.2.2022 (980a C 29/21) festgestellt hat. Da half auch alles Argumentieren nicht. Immerhin könnte man ja versuchen, einen solchen Beschluss auszulegen. Die Wohnungseigentümer wollen sich doch rechtskonform verhalten, also könnte man vielleicht auch zu dem Ergebnis kommen, dass trotz des eindeutigen Wortlautes doch vielleicht über Nachschüsse oder die Anpassung von Vorschüssen beschlossen worden sein sollte. 

Nein, sagt das Amtsgericht Hamburg St. -Georg mit nachvollziehbarer Begründung. Denn der Wortlaut ist die Grenze der Auslegung. Und wenn der Wortlaut des Beschlusses so gar nichts über "Zahlungspflichten" sagt, sei auch keine wohlwollende Auslegung mehr möglich. Denn bekanntlich sind Beschlüsse aus sich selbst heraus auszulegen. Es kann also nicht über den Wortlaut hinaus gehen.