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Keine Mietminderung bei Estricharbeiten: BGH gibt Vermieter Recht!

Rechtstipp vom 29.07.2013
(16)
Rechtstipp vom 29.07.2013
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1. Zum Fall:

In einer neuen Entscheidung hat das höchste deutsche Zivilgericht einem Vermieter Recht gegeben, der in einer Dachgeschosswohnung Bauarbeiten (u.a. Estricharbeiten) durchgeführt hat. Die zugrundeliegende Situation ist gar nicht so selten. Ein Vermieter baut die Dachgeschosswohnung um, weil er aus einer zwei Wohneinheiten schaffen will. Dabei wird regelmäßig auch Estrich entfernt und erneuert oder lediglich abgeschliffen und neu verspachtelt. Der Mieter der darunter liegenden Wohnung fühlt sich durch diese baulichen Änderungen gestört.

Vorliegend war der Mieter der Ansicht, dass durch die durchgeführten Arbeiten der Tritt- und Schallschutz im Hinblick auf seine Wohnung nicht mehr gewährleistet sei und damit dem Mietobjekt ein Mangel anhaften würde. Maßgeblich für die Frage der Mangelfreiheit sei der aktuelle Zeitpunkt der vom Vermieter durchgeführten Bauarbeiten am Estrich und nicht der Zeitpunkt der Errichtung, die wie üblich schon viele Jahrzehnte zurück und auch vor dem Zeitpunkt der Anmietung lag. Der Mieter zahlte die Miete seit der Durchführung der Bauarbeiten  nur noch unter Vorbehalt und verklagt den Vermieter später dann auf Rückzahlung von 20 Prozent der von ihm vorher unter Vorbehalt geleisteten Miete mit der Begründung, dass dem Mietobjekt ein Mangel anhaften würde.

2. Die Entscheidung:

Das höchste deutsche Zivilgericht sieht das nicht so und gibt dem Vermieter Recht.

Der BGH - Urteil vom 05. Juni 2013 VIII ZR 287/12 - führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent wie folgt fort: 

→ Fehlt eine vertragliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien zu der Beschaffenheit des Mietobjektes im Hinblick auf Tritt- und Luftschallschutz, ist ein Mangel in schallschutztechnischer Hinsicht einer Mietwohnung in einem älteren Gebäude zu verneinen, wenn der Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen genügen.

→ allein das Verspachteln und Abschleifen des Estrichs sowie die flächenmäßig untergeordnete Entfernung und Erneuerung des Estrichs (ca. 12 Prozent der Gesamtfläche) rechtfertigen nicht, auf die zur Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. 

3. Anmerkung von RA Roland Faust:

Eine Mietpartei hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter für sie das Mietobjekt bautechnisch verbessert bzw. in einen „neuerwertigen" Zustand verwandelt.

Wenn die vom Vermieter durchgeführten Arbeiten ihrer Intensität nach mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung vergleichbar sind, dann ist für die Frage eines Mietmangels infolge der baulichen Änderung auf den Zeitpunkt dieser Arbeiten abzustellen. Dies war vorliegend aber nicht der Fall, so dass der BGH dem Mieter zutreffend ein Minderungsrecht versagt hat. Vermieter müssen sich bei jeder Umbaumaßnahme fragen, ob der vom BGH angewendete Maßstab eingehalten oder überschritten wird.

Es besteht weitestgehend Einigkeit darin, dass derzeit die DIN-Normen zum Schallschutz veraltet sind und nicht mehr den aktuellen Stand der Technik wiedergeben. In diesem Bereich sind deshalb die existierenden DIN-Normen grundsätzlich nicht mehr als Maßstab geeignet.

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Kanzlei Benholz Mackner Faust

Rechtsanwälte/ Fachanwälte


Rechtstipp aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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