Krise beim Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI : was können Anleger tun?
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Anteilspreise fallen um 17 Prozent, Jahresrendite minus 21,8 Prozent
Die Situation des offenen Immobilienfonds (OIF) "UniImmo Wohnen ZBI" hat sich in den vergangenen Monaten dramatisch verschlechtert. Das Immobilienportfolio des Fonds wurde von 4,6 Milliarden Euro auf rund vier Milliarden Euro abgewertet, was zu einem Kursverlust der Anteile von knapp 17 Prozent geführt hat. Auf Jahressicht liegt die Rendite des Fonds laut Handelsblatt sogar bei minus 21,8 Prozent.
Diese Entwicklung wirft viele Fragen bei den Anlegern auf: Wird der Fonds weiter abgewertet? Lohnt sich ein Ausstieg? Welche anderen Möglichkeiten gibt es, um die Verluste zu begrenzen oder die investierten Gelder wiederzubekommen?
Wie kam es zur Krise beim UniImmo Wohnen ZBI?
Der UniImmo Wohnen ZBI wurde vor rund sieben Jahren aufgelegt, als die Stimmung am Immobilienmarkt noch sehr gut war. Die Preise für Wohnungen und Wohnhäuser stiegen stetig und die Zinsen befanden sich auf einem historischen Tiefstand. In diesem Umfeld sammelte der Fonds schnell Milliarden von Euro an Anlegergeldern ein.
Um das Geld der Anleger zu investieren, mussten die Fondsmanager in kurzer Zeit viele Immobilien kaufen. Dies geschah zu einem Zeitpunkt, an dem das Angebot knapp war und die Verkäufer die Preise diktierten.
So kam es, dass der Fonds teilweise ganze Wohnungsportfolios kaufen musste. Diese Pakete enthalten oft Immobilien in unterschiedlichen Lagen und Städten, was bedeutet, dass ein substanzieller Teil der Immobilien im Fonds in wenig attraktiven Lagen liegt.
Anfang 2022 kam es dann zur Zinswende. Kredite verteuerten sich deutlich und die Nachfrage nach Immobilien sank. Infolgedessen wurden auch viele Immobilien im Portfolio des Uni Immo Wohnen ZBI neu bewertet, was zu der massiven Abwertung führte.
Was kann noch passieren?
Bei der weiteren Entwicklung werden zwei Aspekte besonders im Fokus stehen:
Erstens: Die Frage, ob die Abwertung von 17 Prozent bereits das Ende des Abwärtstrends darstellt. Es ist möglich, dass das Management mit dieser Abwertung einen "Befreiungsschlag" geschafft hat, allerdings muss die Bewertung des Portfolios marktgerecht sein, bevor ein Verkauf erfolgen kann. Das Fondsmanagement muss sich auf jeden Fall auf mögliche Verkäufe vorbereiten.
Zweitens: Es besteht die Gefahr, dass weitere Abwertungen notwendig werden. In den Jahren, in denen der Fonds Immobilien gekauft hat, wurden diese zum 28- bis 32-fachen der Jahresmiete verkauft. Heute liegt der Vervielfältiger laut Handelsblatt hingegen nur noch beim 20-fachen, was ca. einem Drittel weniger entspricht.
Ein Verkauf der Anteile schützt Anleger allerdings nicht vor weiteren Abwertungen, da die Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt. Für einen Ausstieg ist es daher vielleicht schon zu spät.
Darüber hinaus könnte eine massenhafte Kündigung der Anteile die Krise weiter verschärfen. Wenn jetzt viele Anleger ihre Anteile zurückgeben, könnte dies zu einer Kettenreaktion führen. In diesem Fall müsste der Fonds unter Umständen Immobilien verkaufen, was die Preise weiter drücken könnte.
Allerdings könnten die 2015 im Zuge der US-Immobilienkrise eingeführten Regulierungen für Offene Immobilienfonds den Fonds vor einer solchen Kettenreaktion schützen. Diese verpflichten Fonds dazu, mindestens fünf Prozent ihres Vermögens in der Kasse zu halten. Der Uni Immo Wohnen ZBI verfügt aktuell über eine Gesamtliquidität von ca. 10 Prozent des Nettofondsvermögens.
Möglicherweise könnte diese Reserve ausreichen, sofern nicht überproportional viele Anleger kündigen. Ob die Reserve tatsächlich ausreicht, ist allerdings vollkommen offen.
Lohnt es sich zu kündigen?
Anleger, die einen Ausstieg erwägen, sollten die Situation genau überdenken. Da die Kündigungen erst in einem Jahr wirksam werden, müssen Anleger mit weiteren Abwertungen rechnen. Man bekommt also den Rückgabepreis, der in einem Jahr aktuell sein wird, inklusive weiterer möglicher Abwertungen.
Eine Kündigung ist nur dann sinnvoll, wenn Anleger mit weiteren Abwertungen erst in mehr als einem Jahr rechnen. Es ist möglich, dass der Fonds in einigen Jahren wieder Geld verdienen und den Anlegern eine Rendite auszahlen kann.
Anteile an der Börse zu verkaufen, um die Kündigungsfrist zu umgehen, ist nicht in jedem Fall empfehlenswert, da dies mit zusätzlichen Kosten und Wertabschlägen verbunden sein kann.
Ist ein rechtliches Vorgehen sinnvoll?
Die Frage, ob ein rechtliches Vorgehen gegen die Beteiligten sinnvoll ist oder welche weiteren Optionen es gibt, sollte mit einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht besprochen werden. Dabei stehen die individuellen Umstände des jeweiligen Falls, insbesondere mögliche Beratungsfehler im Vordergrund. Nach unseren ersten Fallprüfungen haben Banken den Fonds häufig lediglich in die Risikoklasse 2 eingestuft. Ob dies der Realität gerecht wird, erscheint uns zweifelhaft, wie die aktuellen Entwicklungen zeigen.
Zudem sind Aspekte zu betrachten, die für alle Anleger einheitlich zu beurteilen sind, wie z.B. die Frage nach möglichen Fehlern im Prospekt.
Unabhängig von der Frage, welche rechtlichen Möglichkeiten im individuellen Fall bestehen, streben wir gemäß dem regelmäßigen Wunsch unserer Mandanten vorrangig nach einer außergerichtlichen Lösung. Dort, wo gute Erfolgsaussichten bestehen und die Gegenseite nicht kooperativ ist, muss freilich auch überlegt werden, ob gegebenenfalls auch eine Klage bei Gericht empfohlen werden kann.
Wir helfen
Gerne stehen Rechtsanwalt Dr. Jochen Strohmeyer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und sein Team von mzs Rechtsanwälte geschädigten Anlegern für eine Einschätzung ihrer möglichen Rechtsansprüche und deren Durchsetzung gegen die Beteiligten zu Verfügung.
Sie können die Kanzlei und Dr. Strohmeyer gerne telefonisch unter 0211-69002-0 oder per E-Mail an info@mzs-recht.de kontaktieren.
mzs Rechtsanwälte vereidigter Buchprüfer Meyer zu Schwabedissen und Partner mbB ist eine Fachkanzlei für Bank-, Kapitalmarkt- und Versicherungsrecht. In den Jahren 2016 bis 2024 wurde die Kanzlei vom US-Verlag „Best Lawyer“ in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt durchgehend in die Liste der „Besten Anwälte Deutschlands“ im Bereich Kapitalmarktrecht aufgenommen.
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