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Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Neben der Miete sind in den meisten Mietverträgen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. Betriebskostenvorauszahlungen haben für beide Parteien Vorteile, denn der Vermieter erhält bereits während der Abrechnungsperiode Zahlungen auf seine laufenden Kosten und erhält eine Absicherung für den Fall der Insolvenz des Mieters. Den Mieter erwartet hingegen am Ende der Abrechnungsperiode in der Regel keine hohe Nachforderung.

Steigende Kosten

Aufgrund der allgemein steigenden Kosten erhöhen sich auch die Preise der einzelnen Betriebskostenpositionen. Daher kann ein Vermieter nach Abrechnung der Betriebskosten einer Abrechnungsperiode die Vorauszahlungen für das nächste Abrechnungsjahr angemessen anpassen.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Betriebskostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß sein muss. Weiterhin muss das Erhöhungsverlangen an den Mieter schriftlich erfolgen. Der neue Abschlagsbetrag ist mit Beginn des übernächsten Monats, der auf die schriftliche Erklärung folgt, dann erstmals zu zahlen.

Kündigung bei Nichtzahlung

Wer die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen daraufhin nicht zahlt, kann gekündigt werden, wenn ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand entsteht. Dies ist der Fall bei einem Rückstand von mehr als einer bis zwei Monatsmieten der Fall sein kann. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 246/11) beschlossen.

Angemessenheit der Erhöhung

Häufig kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Angemessenheit der Erhöhung. Im Regelfall ist der Mieter der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnung falsch und gar keine Erhöhung notwendig ist. Stellt sich dies als richtig heraus, muss der Mieter die erhöhten Kosten nicht oder jedenfalls nicht in vollem Umfang zahlen. Befindet sich der Mieter allerdings nach Auffassung des Gerichts im Unrecht, kann ein Mietrückstand aufgelaufen sein, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt.

Fazit

Der Mieter sollte die erhöhten Vorauszahlungen vollständig, aber unter Vorbehalt begleichen. Ist er der Meinung, der Vermieter sei nicht berechtigt gewesen, die Vorauszahlungen zu erhöhen, muss er dies gerichtlich klären lassen.

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