Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen
Teilen

E-Mail

Facebook

Twitter

LinkedIn

Xing

Link

Mietminderung: Schimmelpilzgefahr durch Wärmebrücken

(2)

Leitsatz: Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands („Schimmelpilzgefahr“): BGH, Urteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18.

Bei Schimmelthemen streiten sich Mieter und Vermieter oft und es handelt sich immer darum, liegt ein Mangel vor und wenn ja was ist die Ursache? Ist das Nutzungsverhalten des Mieters nicht ordnungsgemäß und wird dadurch die Schimmelbildung begünstigt, oder sind es bauseits bedingte Mängel, welche der Vermieter zu vertreten hat?

Die Darlegungs- und Beweislast trägt zunächst der Vermieter.

Die klagenden Mieter bewohnten Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen (DIN-Vorgaben) errichtet wurden.

Das Berufungsgericht (Landgericht) gab den Mietern Recht und stellte eine Minderung der Bruttomiete fest und in einem Verfahren wurde überdies der Vermieter zur Zahlung eines Kostenvorschusses verurteilt. Aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden würde eine „Gefahr der Schimmelpilzbildung“ bestehen. 

Ein Mieter dürfe stets einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit „alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten“ nicht verhindern könnten. 

Der Mieter müsse ein Schlafzimmer nicht auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer nicht auf mehr als 20 Grad beheizen. Auch ein Querlüften kann dem Mieter ebenfalls nicht abverlangt werden. Ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag sei zumutbar. 

Unerheblich sei auch das konkrete Nutzungsverhalten (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen, Trocknen, Gießen etc.). Sei nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel. Es kommt nicht darauf an, ob tatsächlich Schimmel aufgetreten ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH / Revisionsgericht):

Der BGH hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als generellen Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht! 

Dies ist zumindest erfreulich für die Vermieter.

Ein Mangel setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nicht erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. 

Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. 

Die gegenteilige Rechtsauffassung des Landgerichtes (Berufungsgerichts) sei mit geltendem Recht nicht vereinbar.

Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Es sollte zwingend vermieden ein konkretes Lüftungsverhalten als nicht mehr angemessen zu halten. Es müssen zwingend die Gegebenheiten vor Ort beachtet werden. 

Ein Neubaustandard kann nicht erwartet werden. 

Bei Einzelfragen oder einer bereits laufenden Rechtsstreitigkeit bzgl. Mietminderung (Schimmel) können Sie sich gerne an mich wenden.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Kanzlei Jasmin Lisa Himmelsbach

Newsletter

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.