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Modernisierung der Eigentumswohnung: Kann ein verbesserter Trittschallschutz verlangt werden?

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Miteigentümer können nicht den neuesten Lärmschutz verlangen, wenn eine Wohnung modernisiert wird. Grund: Es handelt sich hierbei um Modernisierungsmaßnahmen des Sondereigentums und nicht des Gemeinschaftseigentums.

Der konkrete Fall

Ein Wohnungseigentümer ließ im Rahmen der Modernisierung seines Badezimmers den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Zudem wurden der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte erneuert.

Laut Aussage einer anderen Wohnungseigentümerin verschlechterte sich durch die Umbauarbeiten der Trittschallschutz. Sie höre nun von der über ihr liegenden Wohnung mehr Wasser- und Fließgeräusche als zuvor. Vor Gericht forderte sie die Wiederherstellung eines Schallschutzniveaus, das dem technischen Stand zum Zeitpunkt der Sanierung entsprach.

Das Landgericht bestellte daraufhin einen Sachverständigen. Dieser bestätigte, dass der Trittschallpegel nach der Sanierung höher war als der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zulässige Trittschallpegel. Folglich gab das Landgericht der Klägerin insoweit Recht, dass sie die Wiederherstellung des bei der Errichtung des Gebäudes zulässigen Trittschallpegels verlangen könne.

Die Eigentümer der oberen Wohnung akzeptierten das Urteil. Die Klägerin forderte aber, dass sich der Schallschutz nach den zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden Grenzwerten zu richten habe, und legte Revision ein.

Laut BGH richten sich die Anforderungen an den Schallschutz im Rahmen von Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz

Bereits in früheren Urteilen hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich der Schallschutz, den Wohnungseigentümer sich untereinander zu gewähren haben, bei Baumaßnahmen am Sondereigentum prinzipiell nach den Anforderungen der DIN-Vorschriften richtet, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung gültig waren.

Dies ist z. B. der Fall, wenn ein vorhandener Bodenbelag in der Eigentumswohnung durch einen anderen ersetzt wird (also beispielsweise Parkett statt Teppichboden). Hierbei werden Änderungen am Sondereigentum, nicht am Gemeinschaftseigentum, durchgeführt. 

Wenn die Sanierungsmaßnahmen der üblichen Modernisierung bzw. Instandsetzung des Sondereigentums dienen, können die Miteigentümer somit kein verbessertes Schallschutzniveau verlangen. Nach wie vor gelten hier die bei Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standards.

Allerdings wurde bisher nicht geklärt, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch in den Estrich bzw. in die Geschossdecke eingegriffen wird (wie im vorliegenden Fall). In seinem Urteil vom 16.03.2018 – Az.: V ZR 276/16 – hat der BGH nun entschieden, dass ein Schallschutz auf aktuellem Niveau nur verlangt werden könne, wenn „in erheblichem Umfang“ in die Gebäudesubstanz eingegriffen würde.

Das wäre bei einem nachträglichen Dachgeschossausbau der Fall. Dabei wird in erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen. Folglich dürfen die anderen Wohnungseigentümer erwarten, dass beim Eingriff in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben sowie die derzeit geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.

Modernisierung des Sondereigentums: kein Anspruch auf besseres Schallschutzniveau 

Lediglich aus der Tatsache, dass im Rahmen von Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, ergibt sich laut BGH kein überzeugender Grund dafür, dass die zum Zeitpunkt der Maßnahme geltenden Schallschutzwerte einzuhalten sind. Greift ein Wohnungseigentümer in das Gemeinschaftseigentum ein, ist er grundsätzlich zwar zu dessen Wiederherstellung, nicht aber zu einer „Ertüchtigung“ verpflichtet.

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung bzw. Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann daher grundsätzlich kein verbessertes Schallschutzniveau verlangt werden. Wenn – wie in diesem Fall – bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird, handelt es sich ebenfalls um eine solche typische Sanierungsmaßnahme. So lautete die Entscheidung des BGH, der die Revision der Klägerin abwies.

Hat ein Wohnungseigentümer die Absicht, seine Wohnung zu sanieren bzw. zu renovieren, oder sieht er sich mit einer Umbaumaßnahme des Nachbarn konfrontiert, bestimmen sich seine Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wie der oben beschriebene Fall zeigt, ist es ratsam, geplante Umbaumaßnahmen frühzeitig von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Die Anwaltskanzlei Lenné bietet in solchen Fällen eine kostenlose Erstberatung an.


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