Modernisierung und Mietpreisbremse: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Erfahren Sie, unter welchen Bedingungen Modernisierungen eine Mieterhöhung rechtfertigen können und wann die Mietpreisbremse greift.

Wann gilt eine Modernisierung als „umfassend“ und was bedeutet das für die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse soll Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen schützen. Sie greift jedoch nicht, wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde. Aber wann ist eine Modernisierung umfassend genug, um die Mietpreisbremse außer Kraft zu setzen?

Definition der „umfassenden“ Modernisierung: Eine Modernisierung wird als umfassend betrachtet, wenn sie sowohl finanziell als auch qualitativ erhebliche Verbesserungen bringt, die den Zustand der Wohnung einem Neubau gleichsetzen.

Finanzieller Bauaufwand: Die Kosten der Modernisierung müssen mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei zählen nur Kosten, die auf Maßnahmen gemäß § 555b BGB beruhen, wie zum Beispiel:

Erneuerung der Heizungsanlage

Modernisierung von Sanitärinstallationen

Austausch von Fenstern und Fußböden

Verbesserungen der Elektroinstallationen

Maßnahmen zur energetischen Sanierung

Qualitative Auswirkungen: Die Wohnung muss nach der Modernisierung in wesentlichen Bereichen (z.B. Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, energetische Eigenschaften) so verbessert sein, dass sie in ihrer Qualität mit einem Neubau vergleichbar ist.

Rechtliche Entscheidungen und praktische Hinweise

Das Landgericht Berlin entschied am 13.12.2023 (Az. 64 S 210/21), dass die Mietpreisbremse nach einer umfassenden Modernisierung nicht greift, wenn die genannten Kriterien erfüllt sind. Im vorliegenden Fall wurde die Klage des Vermieters abgewiesen, da das Gericht den durchgeführten Maßnahmen einen wesentlichen Bauaufwand und qualitativ erhebliche Verbesserungen zuschrieb.

Praxistipp für Vermieter:

Viele Vermieter unterschätzen die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung. Es ist wichtig, dass sowohl der finanzielle Aufwand als auch die qualitativen Verbesserungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Bevor Sie eine Modernisierung planen, lassen Sie sich rechtlich beraten, um unnötige Kosten und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Praxistipp für Mieter:

Wenn Ihr Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöht, prüfen Sie, ob die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich die Kriterien einer umfassenden Modernisierung erfüllen. Bei Unsicherheiten können Sie sich rechtlich beraten lassen.