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Neues Mietgesetz lockt Investoren

Rechtstipp vom 24.11.2014
Rechtstipp vom 24.11.2014

Mittels der Beschreibung eines konkreten Falles aus unserer Anwaltspraxis, möchten wir das Format dieses Rechtstipps nutzen und über die aktuelle Entwicklung im portugiesischen Mietrecht berichten. Rückfragen zu diesem Rechtstipp und anderen Themen können Sie gern an unser German Desk richten. 

Bereits im November 2012 wurde das Mietgesetz in Portugal umfangreich erneuert.

Das alte Gesetz war sehr mieterfreundlich und gab dem Mieter ein unbefristetes Mietrecht, bei Wohnraum sozusagen „auf Lebenszeit“. Außerdem waren die Mieten sehr gering, was darauf zurückzuführen war, dass während eines langen Zeitraumes die Mieten gar nicht, und später nur am Inflationsindex gemessen, erhöht werden durften. Den Eigentümern/Vermietern wurde es damit sehr schwer gemacht über ihr Eigentum zu verfügen und es entsprechend instand zu halten. Entweder hatten sie keinen Zugriff darauf, weil es auf Grund der unbefristeten Dauer der Mietverträge unmöglich war, einem Mieter den Mietvertrag zu kündigen, und/oder die Mieten waren so gering, dass sie die finanziellen Mittel für eine Sanierung ihres Eigentums nicht aufbringen konnten.

Im Rahmen der zahlreichen Reformen in Portugal wurde 2012 endlich das Mietgesetz geändert und wir möchten die Änderung im Mietrecht kurz an einen Fall aus unserer Praxis darlegen.

Anfang 2008 wandte sich ein ausländischer Investor aus Deutschland mit dem Anliegen an uns, eine Immobilie in der Lissaboner Altstadt zu erwerben. Diese Immobilie befand sich auf einer der lukrativsten Einkaufsstraßen der Stadt und somit in Toplage. Ziel unseres Mandanten war es, die bereits stark sanierungsbedürftige Immobilie komplett zu restaurieren und zu kommerziellen Zwecken neu zu vermieten.

Die Immobilie hatte zu diesem Zeitpunkt jedoch noch acht gewerbliche Mieter, die monatliche Mieten zwischen 47,29 Euro und 847,20 Euro bezahlten. Die geringen Mieten gingen noch aus Revolutionszeiten hervor, sie waren seit der portugiesischen Revolution 1974 bis ca. 1985 eingefroren und unterlagen keinerlei inflationsbedingten Erhöhungen in diesem Zeitraum. Bei solchen Mieten wollten die Kaufleute verständlicherweise die maximale Zeit ihr Geschäft in Toplage betreiben und das Mietobjekt auf keinen Fall freiwillig verlassen.

Was das Vorhaben unseres Mandanten jedoch tatsächlich behinderte, war die Tatsache, dass es sich um unbefristete Mietverträge handelte, die dem damaligen Gesetz entsprechend vom Vermieter einseitig nicht gekündigt werden konnten.

Wir hatten den Mandanten auf dieses erhebliche Hindernis hingewiesen, jedoch war ihm eine solche absurde Gesetzeslage völlig fremd und unglaubwürdig, weswegen man davon ausging, dass man sich gegen die Zahlung einer entsprechenden Entschädigung gewiss mit den Mietern einigen könne.

So wurde versucht mit, im Vergleich zu den sehr niedrigen Mieten, wiederum sehr hohen Entschädigungsangeboten die Mieter zum freiwilligen Abschluss von Aufhebungsvereinbarungen zu bewegen. Lange wurde verhandelt und selbst sehr hohe Entschädigungsforderungen wurden zu ernsthaften Verhandlungsgegenständen, dennoch gab es weiterhin Mieter die die völlig überhöhten Entschädigungsangebote, in der Hoffnung auf mehr, ablehnten. Teilweise wurden Entschädigungen in Höhe von +/-einer Million Euro gefordert.

Die damals einzige gesetzliche Möglichkeit, den Mietern zu kündigen, war die Durchführung von strukturellen, das Gebäude völlig umgestaltenden Umbaumaßnahmen, die jedoch vorab von der Stadtverwaltung genehmigt werden mussten. Allein dieses Genehmigungsverfahren dauerte bereits 2 Jahre. Und selbst nach Vorlage der langwierig erlangten Genehmigung musste die Kündigung vor Gericht erfolgen. Insofern sei darauf hingewiesen, dass sich Gerichtsverfahren in Portugal bis zu einem erstinstanzlichen Urteil schon über Jahre hinziehen können, die Möglichkeit, dass der Mieter dann gegen dieses Urteil Berufung einlegen konnte, sei dabei nur nebenbei erwähnt.

Unser Mandant war daher im Jahr 2012 nach dem Scheitern der langwierigen Verhandlungen über die Entschädigungssummen und der Beantragung der Baugenehmigung noch weit davon entfernt, auch nur einen dieser Mieter auf die Straße zu setzen.

Mit der Gesetzesänderung im Jahr 2012 ist die Kündigung über das Gericht nunmehr entfallen. Der Mietvertrag kann, vorausgesetzt die Umbaumaßnahmen werden von der Stadt genehmigt (was teilweise mittlerweile auch sehr vereinfacht wurde), nach dem neuen Gesetz mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist direkt vom Vermieter gekündigt werden. Zwar muss dem Mieter bei einer derartigen Kündigung eine Entschädigung gezahlt werden, diese beträgt laut Gesetz jedoch lediglich eine Jahresmiete.

Weiterhin wurde mit dem neuen Gesetz das Räumungsverfahren erheblich vereinfacht. So war es vorher selbst mit einem rechtmäßigen Titel sehr schwierig das Mietobjekt von Personen und Gütern geräumt zurück zu erhalten, wenn der Mieter es nicht freiwillig verlassen wollte. Mit dem neuen Gesetz wurde nunmehr eine Institution, der sog. „Balcão Nacional do Arrendamento“ (im Folgenden BNA) geschaffen, der die Erlangung von Räumungsbescheiden enorm beschleunigt.

Ihrem Widerstand treu bleibend, haben auch in unserem Fall nicht alle Mieter nach Ablauf der sechsmonatigen Kündigungsfrist, das Mietobjekt verlassen, so dass es erforderlich war, den BNA anzurufen und die entsprechenden Räumungsbescheide zu beantragen.

Tatsächlich konnte im vorliegenden Falle mit einer Schnelligkeit von durchschnittlich 2,5 Monaten bei vier von fünf Mietern ein Räumungsbescheid erlangt werden.

So schnelle Gerichtsverfahren sind bisher einmalig in unserer Gerichtspraxis. So wurde im August der Antrag eingereicht, alle Mieter haben Widerspruch eingelegt, und dennoch gab es bereits im September und November die mündlichen Verhandlungen dazu, und bei jedem Mieter hielten wir innerhalb einer Woche nach der mündlichen Verhandlung das Gerichtsurteil mit dem Räumungsbescheid in den Händen. Aus unserer Sicht, eine Sensation. Wie uns vom zuständigen Gericht in Lissabon mitgeteilt wurde, waren wir die ersten Anwälte die nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes die entsprechenden Anträge beim BNA eingereicht und die ersten Gerichtsverfahren hierzu angestrengt haben.

Der Weg für in- und ausländische Investitionen ist somit enorm erleichtert worden. Es gibt in Portugal viele verfallene Immobilien in Toplage, ideal für Investoren.

Unser German Desk steht Unternehmen und Einzelpersonen, vor allem auch aus dem deutschsprachigen Raum, hierbei jederzeit beratend zur Verfügung. Wir bieten unsere Dienstleistung im gesamten portugiesischen Rechtsbereich in deutscher Sprache an.

Herr Rechtsanwalt Vasco de Ataíde Marques leitet das German Desk. Neben ihm besteht das German Desk aus der deutschen Rechtsanwältin Anja Noack und den portugiesischen Rechtsanwälten, Cristina Gouveia, Samantha Zürn und José Maria de Azeredo, die alle fließend Deutsch sprechen und mit den jeweiligen Landesgewohnheiten vertraut sind.

Neben den Anwälten des German Desk werden in unserer Anwaltskanzlei noch weitere ca. 200 Rechtsanwälte tätig, was es ermöglicht, dass jedes Rechtsgebiet durch Spezialisten vertreten ist.

Falls erforderlich, schlagen die Anwälte des German Desk die Brücke zwischen dem spezialisierten Anwalt und dem deutschsprachigen Mandanten.


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