Notarielle Beurkundung für Reservierungsvereinbarung bei Immobilienkaufvertrag erforderlich

Notarielle Beurkundung für Reservierungsvereinbarung bei Immobilienkaufvertrag erforderlich

Das Amtsgericht München hat mit Entscheidung vom 1. Juli 2016, Az. 191 C 28518/15, entschieden, dass eine Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie der notariellen Beurkundung bedarf. Dies deshalb, weil der Beurkundungszwang die Parteien vor übereilten Verpflichtungen schützen solle.

Der Beklagte war Eigentümer einer Wohnung in Berlin, die er zum Kauf anbot. Der Kläger interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichnete der Kläger gemeinsam mit seiner Ehefrau eine Reservierungsvereinbarung mit u. a. nachfolgendem Inhalt:

Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen Bauplanungs GmbH, Berlin, und Immobilienbüro, Berlin, in Höhe von insgesamt 7,14 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma Bauplanungs GmbH besteht. [...] 

Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu."

Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000 Euro an den Beklagten. Der Beklagte erklärte jedoch die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert und lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Als Argument führte er an, dass er sich erstens um eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien handelte und zweitens der Kläger nicht unangemessen in seinen Rechten dadurch verletzt worden sei.

Das AG München betrachtete die zwischen den Parteien geschlossene Reservierungsvereinbarung als formnichtig, weil diese nicht notariell beurkundet worden sei. Infolgedessen wurde der Beklagte zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr vollumfänglich verurteilt.

Nach Auffassung des AG München bestand auch für die Reservierungsvereinbarung Beurkundungszwang, weil diese in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Zustandekommen eines Grundstückskaufvertrages gestanden habe. Die für den Grundstückskaufvertrag geltende Form der notariellen Beurkundung müsse daher auch für eine Reservierungsvereinbarung gelten, die auf den Abschluss eben dieses Grundstückkaufvertrages abziele.

Der Beurkundungszwang diene dabei vor allem der Warn-und Beratungsfunktion der Parteien vor dem Abschluss von übereilten Verträgen.

Dabei stellte das AG München weiterhin klar, dass losgelöst vom Zweck des Beurkundungszwangs die Beurkundung einer Reservierungsvereinbarung dann zu erfolgen habe, wenn das vereinbarte Entgelt 10 – 15 % der vereinbarten Provision übersteigt. 

Darüber hinaus müsse ein Zwang zur notariellen Beurkundung auch für Verträge gelten, die auf den Käufer einen erkennbaren Zwang zum Erwerb der Immobilie ausüben.

Das AG München führte ferner aus, dass vorliegend die Reservierungsgebühr einen Betrag in Höhe von 29,7 % der Maklerprovision ausweise und infolgedessen die maßgeblichen Grenzwerte überschritten hätten.

Die vereinbarte Reservierungsgebühr benachteilige den Kläger zudem auch deshalb unangemessen, weil sich der Beklagte unabhängig vom Erfolg, d. h. vom Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages, die Zahlung einer Provision gesichert habe. 

Dem Kläger habe hierfür allerdings keine Äquivalent gegenüber gestanden. Auch sei das vereinbarte Vertragsstrafeversprechen geeignet, den Kläger letztlich zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu drängen.