Project Immobilien Management GmbH und Project Immobilien Wohnen: Insolvenzverfahren

Update: Zahlreiche Projektgesellschaften stellten Insolvenzantrag

Zahlreiche Projektgesellschaften aus dem Project-Immobilien-Konzern stellten weitere Insolvenzanträge. Nach der Eröffnung des jeweiligen Verfahrens setzt das Gericht Fristen zur Anmeldung der Forderungen. In dem Insolvenzverfahren sind die Forderungen in Geld anzumelden. Daneben bestehen außerhalb des Insolvenzverfahrens Aussonderungs- und Absonderungsansprüche. Hier geht es vor allem  um  den Anspruch auf Eigentumsumschreibung aufgrund der Auflassungsvormerkung in dem durch den Bautenstand gesicherten Rahmen. Soweit der Bauträgervertrag wirksam ist, ist die Auflassungsvormerkung nicht anfechtbar.  

Nach den Angaben des vorläufigen Insolvenzverwalters Rechtsanwalt Volker Böhm, Nürnberg, von der Insolvenzverwaltergesellschaft Schultze & Braun vom 31.09.2023 besteht für die folgenden Projektgesellschaften ein Insolvenzantrag.

• PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Albrechtstraße 87 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Bleichertwiete 10-16 Hamburg GmbH & Co.KG
• PROJECT PW Baruther Str. 5 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Eschollbrücker Str. 12 Darmstadt GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Euckenstr. 27 München GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Frankenallee 98-102 Frankfurt GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Goslarer Ufer 1-5 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Hanauer Landstr. 57 Frankfurt GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Hauptstraße 80-81 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Hönower Straße 4-7 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Maximilianstr. 43 Nürnberg GmbH & Co. KG
• PROJECT PG Am Mühlenberg Potsdam GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Mahlsdorfer Str. 7-8 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Ostendstraße 161 Nürnberg GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Provinzstr. 67/68 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Rudower Chaussee 34 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Rembrandtstraße 20-21 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Rahlstedter Str. 169 Hamburg GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Segeberger Chaussee 124, 126 Norderstedt GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Sellhopsweg 3-11 Hamburg GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Semmelweisstr. 41-47 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Sundgauer Str. Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Schillerpromenade 2 Hohen Neudorf GmbH & Co. KG
• PROJECT PG Tempelhofer Damm 156 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Varziner Str. 16/17 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Wiesenstraße 11 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PG Berliner Straße 70A Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PG Hochstr. 46 Berlin GmbH & Co. KG
• PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG

Bei einigen der vorgenannten Gesellschaften war die Überschuldung bereits in den Bilanzen 2021 ausgewiesen. 

Für die obige PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG ist die Insolvenzreife  in der Bilanz von 2021 durch einen nicht durch Vermögensanlagen gedecken Fehlbetrag in Höhe von 2.225.694,65  Euro dokumentiert. Erteilt wurde gleichwohl ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk für diese Bilanz. 

Gleiches ist über die Project PG Volmerstraße Berlin GmbH & Co. KG bekannt geworden (462.598,92 Euro ungedeckter Fehlbetrag, die Fortführung erfolgte aufgrund einer Patronatserklärung der PROJECT Real Estate AG).

Für die PROJECT PW Hauptstraße 80-81 Berlin GmbH & Co. KG ist in der Bilanz 2021 ein nicht durch Vermögensanlagen gedeckter Fehlbetrag von 1.700.182,39  Euro ausgewiesen, was gemeinhin als Überschuldung gewertet wird.  Gleichwohl wurde für die obige Gesellschaft ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt. Bei einer Personenhandelsgesellschaft besteht keine Insolvenzantragspflicht. Bei der klassische GmbH & Co. KG, bei der keine natürliche Person als persönlich haftender Gesellschafter vorhanden, aber schon. Dieser Gesichtspunkt scheint in dem Bestätigungsvermerk unzutreffend gewürdigt worden zu sein. Damit wurde ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk für eine Gesellschaft erteilt, die sich selbst in der Bilanz erkennbar als überschuldet auswies.

Bei der PROJECT PW Goslarer Ufer 1-5 Berlin GmbH & Co. KG finden sich in der Bilanz 2021 nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Entnahmen der Kommanditisten in Höhe von 581.500,75 Euro als Beleg für die Überschuldung ohne Fortführungsprognose in Verbindung mit einem uneingeschränkte Bestätigungsvermerk. Bei einer Personenhandelsgesellschaft besteht keine Insolvenzantragspflicht. Bei der klassische GmbH & Co. KG, bei der keine natürliche Person als persönlich haftender Gesellschafter vorhanden, besteht sehr wohl. Dieses dürfte bei der PROJECT PW Goslarer Ufer 1-5 Berlin GmbH & Co. KG verkannt worden zu sein.

Bei der  PROJECT PW Hauptstraße 80-81 Berlin GmbH & Co. KG wurde ein Fehlbetrag von 1.700.182,39 Euro in der Bilanz 2021 bestätigt. Damit wurde auch hier die formelle Insolvenzreife festgestellt. Es uneingeschränkter Bestätigungsvermerk wurde erteilt, vermutlich in der Annahme, eine Personengesellschaft sei nicht insolvenzantragspflichtig. 

Soweit eine stichprobenartige Prüfung der obigen insolventen Projektgesellschaften. 

Die folgenden Gesellschaften des Nürnberger Immobilienentwicklers Project hatten nach einer Veröffentlichung vom 13. August 2023 zuerst Insolvenzantrag gestellt.

Die  PROJECT Real Estate AG (PRE AG), Nürnberg, hatte in Zusammenarbeit mit den Schwesterunternehmen der PROJECT Investment Gruppe Wohn- und Gewerbeimmobilien in deutschen und österreichischen Metropolregionen entwickelt. Die PRE AG stellte die Dachgesellschaft (Holding) der PROJECT Immobiliengruppe dar. Sie war innerhalb des Konzerns zuständig für die Konzernunternehmensstrategie der Unternehmensgruppe und die Steuerung der einzelnen Konzerntätigkeiten. Insbesondere übernahm die PRE AG die Steuerung des Investitionsausschusses gegenüber der PROJECT Investment Gruppe, das Controlling der Gesamtziele der Unternehmensgruppe, die zentralen Verwaltungsangelegenheiten und die Steuerung der Tochtergesellschaften. Die PROJECT Immobiliengruppe hatte ihre Strukturen im Jahr 2021 unter dem Dach der PRE AG grundlegend umgestaltet.

Die insolvente PROJECT Immobilien Projektentwicklungs GmbH, Nürnberg, war eine  kleine Kapitalgesellschaft mit einem 2020 in der Bilanz ausgewiesenen nicht durch das Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von 633.037,47 (formelle Insolvenzreife).

Die PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH (vormals: PROJECT Immobilien Hamburg GmbH) aus Nürnberg war die Maklerorganisation des Konzernes. Sie wies 2020 einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von 1.085.599,85 Euro  und 2021 einen Personalaufwand 14.226.456,56 Euro aus. Auch hier bestand die formelle Insolvenzreife bereits seit 2020, die durch eine Einmalzahlung nicht überwunden werden konnte, BGH-Urteil vom 17.11.2016 – IX ZR 65/15.

Die insolvente PROJECT Immobilien Management GmbH war für die Auftragsvergabe zuständig. Im Jahresabschluss 2021 wies sie Verbindlichkeiten von 101.307.368,07 Euro aus. Diese waren plötzlich entstanden und könnten auf eine vorbereitende Umstrukturierung zurückzuführen sein.

Die PROJECT Vermittlungs GmbH, Bamberg, erfüllte Funktionen im Vertrieb.

Das vorläufige Insolvenzverfahren über das Vermögen der PROJECT Real Estate Institutional GmbH, Bamberg, wurde am 24.08.2023 vom Amtsgericht Bamberg eröffnet. 

(Quelle: Jahresabschlüsse der Gesellschaften).

Laut Webseite der Project-Immobiliengruppe waren Ende Juni bundesweit 120 Vorhaben mit einem Investitionsvolumen von 3,2 Milliarden Euro im Bau oder in Planung. Nach Angaben der Insolvenzverwalter betreut Project deutschlandweit rund 60 Projekte.

Neben den Immobiliengesellschaften steht eine zweite Firmengruppe, die nicht insolvent ist. Die Project Investment als zweiter Arm des Firmengeflechts sammelte mit der Auflage von Fonds die Investorengelder für die Bauprojekte am Kapitalmarkt ein. Laut Firmenwebseite sind das mehrere Dutzend Fonds mit einem Volumen von 1,4 Milliarden Euro, gezeichnet von über 32 000 Anlegern.

Aus den Angaben auf der Webseite geht auch hervor, dass der Project-Firmenverbund in den vergangenen zehn Jahren rasant expandierte: 2013 waren es demnach 9300 Anleger und 286 Millionen Euro Kapital.

Soweit die Mitteilung aus der Süddeutschen Zeitung vom 13. August 2023. Ein Teil der Fonds ist allerdings bereits abgewickelt und befindet sich in Liquidation. Auf die abgewickelten Fonds folgten dann jeweilige Folgefonds.

Zur Debatte: Der Erwerber kann je nach Vertrag die Umschreibung auf seinen Namen Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Kaufpreisanteils auf sich verlangen, wenn das Unvermögen des Veräußerers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht.  

Die Anforderungen an die Abwicklung einer Bauträgerinsolvenz folgen einem runden System. Die Gesamtstruktur ist zu sehen und auszulegen. Der Insolvenzverwalter hat im Fall der Insolvenz aufgrund von § 103 InsO ein Wahlrecht, den Bauträgervertrag im Sinne einer Sanierung  zu erfüllen oder abzulehnen. Bei Erfüllung ist die Zustimmung der unterschiedlichen  finanzierenden Banken nötig.

In der Rechtspraxis bewährt hat sich bei der Bauträgerinsolvenz der Selbsteintritt des Insolvenzverwalters im Wege der Beleihung über eine zu gründende Gesellschaft, die die Bauten zu Ende führt. Diese Gesellschaft würde die bisherigen Beschäftigten aufnehmen. Der Verwalter wäre dann Mehrheitsgesellschafter, die Banken könnten sich als Gesellschafter einbringen. Ebenfalls müssten die Anleger der Projektgesellschaften wegen des Liqudationserlöses berücksichtigt werden. Die Fertigstellung für alle Erwerber dürfte der günstigste Weg sein. Die dafür erforderlichen Gelder dürften nach Baufortschritt abrufbar sein. Den noch nicht insolventen Projektgesellschaften des Konzernes kann die strukturelle Einbindung in den Selbsteintritt der Nachfolgegesellschaft unter anfechtungsrechtlichen Gesichtspunkten angeboten werden, BGH-Urteil vom 28.06.2022,  II ZR 112/21. 

Innerhalb des beziehungsweise der Insolvenzverfahren bestehen grundsätzlich nur Ansprüche in Geld, nicht auf die Eigentumswohnung. Es können auch nur Forderungen in Geld angemeldet werden. Das Eigentum an den Eigentumswohnungen kann nach Fertigstellung auf den Erwerber übergehen. Vorher kann die Umschreibung gemäß dem Bautenstand auf den Erwerber verlangt werden. Es ist ein Anspruch außerhalb des Insolvenzverfahrens. 

Bei der Registrierung der Ansprüche zur Insolvenztabelle besteht zwar kein Anwaltszwang, aber die Anmeldung muss grundsätzlich begründet werden wie eine Klage, so die ursprünglich strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes mit zwischenzeitlich erfolgten Abschwächungen der Begründungspflichten.

Wird die Forderung ganz oder teilweise bestritten, gilt nur das Vorbringen in der Anmeldung. Bestreiten kann auch ein Mitgläubiger oder ein Haftpflichtversicherer aus dem Komplex in dem Prüfungstermin. Dann sind Feststellungsklagen gegen  den Bestreitenden fällig.

Nach der Makler- und Bauträgerverordnung besteht eine Haftflichtversicherung für Bauträger, die Ausgleich bei den Schäden leisten sollte, wenngleich Gewährleistungsansprüche oft nicht versichert sind. In dem gesamten Komplex bestehen weitere Haftpflichtversicherungen, die zu ermutigen sind, in ihrer Gesamtheit Lösungsvorschläge in Bezug auf die Fertigstellung der Immobilien wohlwollend zu prüfen. 

Wegen der Risiken ist der nachträgliche Abschluss einer Rechtsschutzversicherung zweckmäßig. Der Versicherungsfall für die Rechtsschutzversicherung tritt in manchen Fällen erst nach Ablehnung durch die Haftpflichtversicherung des Bauträgers ein.

Für die Kündigung von Finanzierungskrediten besteht kein Raum.  Die Insolvenz ist kein Kündigungsgrund. Die Kredite sind gesichert.

Sollte eine Gesamtregelung für jedes einzelne Projekt ins Auge gefasst werden, ist hierfür ein Insolvenzplan und dessen Billigung durch die Gläubigergruppen auf einer Gläubigerversammlung unter Einbeziehung der finanzierenden Banken und der Kommanditisten der jeweiligen Publikumsgesellschaft unter anfechtungsrechtlichen und KWG-rechtlichen Gesichtsunkten zweckmäßg. Der Inhalt des Insolvenzplanes richtet sich nach den weiteren Gestaltungen gegebenenfalls mit Hilfe eines Treuhänders unter des Aufsicht des Insolvenzverwalters.

Die Rechte der Anleger gegen den Verwahrer

Bei den Project-AIF-Anlegerbeteiligungen handelt es sich um solche nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). 

Die Inanspruchnahme der Verwahrstelle ist in § 88 KAGB geregelt. Kern des KAGB ist die Haftung einer Bank als Verwahrstelle. 

Die Verwahrstelle haftet auch gegenüber den Anlegern des AIF für sämtliche  Verluste, die diese dadurch erleiden, dass die Verwahrstelle ihre Verpflichtungen fahrlässig oder vorsätzlich nicht erfüllte.

Die Rechte der Anleger mussten durch Eintragungen von Verfügungsbeschränkungen gesichert werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds wie vorliegend waren die Rechte durch Grundpfandrechte zu sichern.  Wo diese sachenrechtlichen Sicherungen nicht möglich waren, waren vertragliche Sicherungen nötig. Bei den Verwahrungsketten mussten die Sicherungen weitergereicht werden können. Bei der Insolvenz soll dann der gesicherte Vermögenswert letztlich auch definiert werden können. Geschuldet waren sichere Vertrags- und Kontrollkonstruktionen der Marke Eigenbau. 

Bei Verlust der Vermögenswerte war die verschuldensunabhängige Haftung der Verwahrstelle vom Gesetzgeber angedacht. Dieses soll insbesondere bei Betrug, Unterschlagung, bei Buchhaltungsfehlern oder bei sonstigen operationellen Fehlern gelten, die zum Untergang der Eigentumsrechte führten. Dieses gilt auch bei einer Insolvenz eines Unterverwahrers bei unzureichender Sicherung von Absonderungsrechten. Es reifte der Gedanke, dass derjenige, der komplizierte Derivate entwickeln kann, auch in der Lage sei, die entsprechenden Sicherungsketten mit Absonderungsrechten zu Gunsten der Anleger zu schaffen. Die Sicherung von Aussonderungsrechten ist eine Frage des Vertrages. Die Exkulpationsmöglichkeiten der Verwahrstelle sind nur eingeschränkt möglich.

Die Projectfondsanleger dürften bei Beachtung der Treuhandketten zumindest durch die Grundstücke gesichert sein. Aber was geschieht bei der Eigentumsumschreibung auf die Erwerber? 

Es können insofern vertragliche Sicherungs- und Bewertungsmängel vorliegen, die im Lichte des Unionsrechtes zu würdigen sind. Denn das KAGB ist das Ergebnis der Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds und daher auch Schutznorm nach § 823 II BGB. Anzuwenden ist das am höchsten entwickelte Recht. 

Unabhängig von der Beantwortung der vorstehenden Frage liegt die Aufgabe der Zahlstelle, weitere Zahlungen auf der Grundlage des KAGB zu sichern, auf der Hand.

Der Verwahrstelle obliegt die Eigentumsüberprüfung und die Führung eines Bestandsverzeichnisses der Vermögenswerte, die Sicherung von Gegenwerten der Erträge von Geschäften nach den Vorschriften des KAGB, die Kontrolle der Zahlungsströme und damit auch die Überprüfung einer Eigentumsgefährdung infolge einer Insolvenzreife.

Dazu gehört auch die Aufstellung einer Konzernbilanz zwecks Feststellung von möglichen Fehlbewertungen wie auch deren Veröffentlichung aus den Gründen des Anlegerschutzes.

Die folgenden relevanten Fonds gehören zum Project-Konzern. Verwendet wurden hier nicht die richtigen Namen, sondern nur Kurzbezeichnungen. 

• Project Fonds STRATEGIE 6
• Project REAL EQUITY Fonds 7
• Project REAL EQUITY Fonds 8
• Project  REAL EQUITY 9
• Project REAL EQUITY 10
• Project REAL WERTE 11
• Project REAL WERTE 12
• Project Wohnen 14
• Project Wohnen 15
• Project Metropolen 16
• Project Metropolen 17
• Project  Metropolen 18
• Project Metropolen 19
• Project Metropolen 20
• Project  Metropolen 21
• Project Metropolen 22
• Project Metropolen SP 2
• Project Metropolen SP 3
• Project Vier Metropolen 
• Project Vier Metropolen II
• Project Vier Metropolen III
• Project Wohnen Fünf Metropolen
• Project Metropol
• Project 2. Wohnen
• Project 4. Wohnen
• Project 5. Wohnen
• Project Wohnen 4 M 2
• Project Wohnen 4 M 57
• Project Wohnen Deutschland 2
• Project Wohnen Deutschland 3

Aus dem Jahresabschluss 2019 der PROJECT Metropolen 17 geschlossene Investment GmbH & Co. KG wurden bei einer Aktiva von 4.973.266,08 Euro Verluste in Höhe von 3.100.171,68 Euro gemacht. 

Losgelöst von der Gesamtlage lässt sich am Beispiel des Projektes Project PW Bayreuther Str. 20 Nürnberg GmbH & Co. KG in Nürnberg feststellen, dass anhand des Jahresabschlusses 2021 die Daten von den reinen Zahlen her gesehen zunächst ausgewogen klingen. Der Wert der Immobilie (Umlaufvermögen) belief sich auf 17.033.604,-- Euro (Wert der Immobilie), die Kapitalanteile der Kommanditisten auf 8.700.698,15 Euro (Auszahlung bei Fondsauflösung), die erhaltenen Anzahlungen bei Bestellungen auf 8.295.369,72 Euro (Grundpfandrechte der Banken). Über diesem Projekt schwebt aber das Damoklesschwert der Neubewertung zu Liquidationswerten und der Zahlungsunfähigkeit der Project PW Bayreuther Str. 20 Nürnberg GmbH & Co. KG.  Denn zu fragen ist, ob der Immobilienwert nach dem HGB oder nach der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und –Bewertungsverordnung festgestellt wurde. 

Nach dem BGH-Urteil vom 17.11.2016 – IX ZR 65/15 gilt der Rechtssatz: Einmal zahlungsunfähig, immer zahlungsunfähig. Wenn z.B. 2005 Zahlungsrückstände bestanden, die Verbindlichkeiten 2007 ausgeglichen waren und im April 2010 ein Insolvenzantrag gestellt wurde, sind alle Zahlungen anfechtbar – bis zu fünf Jahren zurück. Wird also zu lange zugewartet,  unterliegen alle zukünftigen Rechtshandlungen der Anfechtung. Der Rechtsgrund der Zahlungsunfähigkeit ist egal. 

Wertberichtigungen nach dem HGB erforderlich

Die Vermögensbewertungen der Immobilien nach der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und –Bewertungsverordnung) hatten zu anderen Wertdarstellungen als nach dem HGB geführt. Die Rückverlagerung des Wertes der Gesellschaftsanteile auf die Immobilie beim Verkauf, also bei der Ertrags- oder besser Gewinnrealisierung, ist unzureichend abgebildet. 

Die Wertbemessung nach der KARBV sollte durch interne Richtlinien belegt werden. Der Verkehrswert der Immobilie sollte in Abweichung vom HGB nach dem Ertragswert in die Bilanz gestellt werden. Die Abschreibungen sollten grundsätzlich unterbleiben. Die Umsetzungen der KARBV-Ansätze ohne aktualisierte Gegenrechnungen durch die HGB-Rechnungsführung führten dann zu objektiv regelfreien Wertdarstellungen. 

Infolgedessen werden Abschreibungen und Wertberichtigungen nach dem HGB notwendig sein, um ein richtiges Bild vom Leben der Gesellschaften und deren Vermögenswerte zu erhalten.

Es wird wohl auf eine weitere Unterstützung der Banken ankommen

Die Finanzmittel für eine Fertigstellung der Rohbauten setzen sich zusammen aus den noch zur Verfügung stehenden Kreditlinien der auszureichenden Mittel je nach Baufortschritt und den liquiden Barmitteln der Immobilienfonds. 

Die Beteiligungswerte entsprechen der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und- Bewertungsverordnung mit Wertzuwächsen nach „vernünftigem Ermessen“ und stehen für einen Baufortschritt nicht sofort zur Verfügung.   

Die PROJECT Vier Metropolen II GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Bamberg, wies in dem Jahresabschluss zum Geschäftsjahr 2021 einen Beteiligungswert von 16.097.067,36 Euro aus, an täglich verfügbarem Barvermögen waren  3.080.000,59 Euro vorhanden.

Die PROJECT Wohnen Fünf Metropolen geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, zeigte in dem Jahresabschluss zum Geschäftsjahr 2021 einen Beteiligungswert von 13.397.275,74 Euro und ein täglich verfügbares Barvermögen von 23.637,20 Euro auf.

Die PROJECT Metropolen 18 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, stellte in den Jahresabschluss 2021 einen Beteiligungswert von 131.651.534,32 Euro ein, an täglich verfügbarem Barvermögen waren 49.653,11 Euro ausgewiesen.

Die PROJECT REAL EQUITY Fonds 10 GmbH & Co. KG i.L.Bamberg ist in Liquidation.

Die PROJECT REAL EQUITY Fonds 9 GmbH & Co. KG, Bamberg, verfügt über 15.042.000,00 Euro an Finanzanlagen und über einen Kassenbestand von 3.103,45 Euro.

Die PROJECT Metropolen 16 geschlossene Investment GmbH & Co. KG bekundete in der Bilanz einen Beteiligungswert von 127.766.402,45 Euro und ein Barvermögen in Höhe von 45.015,25  Euro.

Durchschnittlich hochgerechnet auf alle 158 möglicherweise betroffenen Fonds könnten noch Barmittel in Höhe von einem zweistelligen Millionenbetrag vorhanden sein. Weitere Erlöse könnten sich aus dem Baufortschritt ergeben. 

Es wird also auf eine weitere Unterstützung durch die Banken ankommen. 

Kapital-markt intern: keine kurzfristige Insolvenz der Fonds

Kapital-markt intern führte in seiner Ausgaben vom 25.08.23 aus: "Zunächst positiv ist, dass die Fonds selbst als reine Eigenkapital-Konzepte keine Fremdkapital-Gläubiger haben, die kurzfrstig Insovenz beantragen können. Jedoch sind die Fonds i.d.R. weitgehend investiert, so dass die vorhandene Liquidität  auf Fondsebene relativ knapp bemsessen sein dürfte. Zudem fließen den Fondsgesellschaften in Ermangelung von Immobilienverkäufen keine Gelder mehr zu, während die Ausgaben weiterlaufen. Bei den Einmal-Anlagefonds beispielsweise Metropolen 20, 18, 16 dürfte der größte Teil der laufenden Auszahlungen die gewinnunabhängigen Einnahmen ausmachen."

Es tun sich gleichwohl Bewertungsfragen auf.  Denn der Fonds Metropolen 18  zum Beispiel schrieb von 2018 bis 2021 erhebliche Verluste aus dem operativen Geschäft  und ca. 25 Mio. Euro Erträge aus Wertsteigerungen als reine Buchgewinne.  Weiter kommt es darauf an, ob die Anlegerforderungen echtes Eigenkapital darstellen oder Nominalforderungen. Diese Frage beantwortet sich danach, was der Anleger anhand der Dokumente aus objektivierter Sicht annehmen durfte. 

Die Fertigstellung der Immobilien im Wege einer Sanierung erfordert einen Sanierungsplan zwecks Vermeidung einer späteren insolvenzrechtlichen Anfechtung. Dieses gilt zunächst für die nichtinsolventen Gesellschaften.

Welche Voraussetzungen der Sanierungsplan erfüllen muss, um einen Benachteiligungsvorsatz des Schuldners auszuschließen, hat der BGH im Grundsatzurteil vom 12. Mai 2016 und im Urteil vom 14. Juni 2018 näher ausgeführt. Es soll sich um ein schlüssiges, von den tatsächlichen Gegebenheiten ausgehendes Konzept handeln müssen, welches mindestens ansatzweise schon umgesetzt worden war und Aussicht auf Erfolg hatte, BGH-Urteil vom 28. März 2019 – IX ZR 7/18.

Der Begriff der Rechtshandlung soll weit auszulegen sein. Rechtshandlung soll jedes von einem Willen getragene Handeln sein, das rechtliche Wirkungen auslöst und das Vermögen des Schuldners zum Nachteil der Insolvenzgläubiger verändern kann (BGHZ 170, 196, 199 f. , BGH, Urt. v. 12.2.2004 – IX ZR 98/03, = WM 2004, 666, 667, dazu EWiR 2004, 1141 (Beutler/Vogel); MünchKomm-Kirchhof, InsO, 2. Aufl., § 129 Rz. 7; Kreft, a.a.O., § 129 Rz. 10). Zu den Rechtshandlungen sollen daher nicht nur Willenserklärungen als Bestandteil von Rechtsgeschäften aller Art und rechtsgeschäftsähnliche Handlungen zählen, sondern auch Realakte, denen das Gesetz Rechtswirkungen beimisst, wie das Einbringen einer Sache, das zu einem Vermieterpfandrecht führt (BGHZ 170, 196, 200, § 129 Rz. 12; MünchKomm-Kirchhof, a.a.O., § 129 Rz. 7).

Als Rechtshandlung soll danach jedes Geschäft in Betracht kommen, das zum (anfechtbaren) Erwerb einer Gläubiger- oder Schuldnerstellung führt (BGH, Urt. v. 11.12.2008 – IX ZR 195/07).

Aufgrund der ausgedehnten Auslegung des Begriffes der Rechtshandung dürften daher auch Wertsteigerungen aufgrund von Baufortschritten risikobehaftet sein. Ein insolvenzfester Sanierungsplan auf der Basis insolvenzrechtlicher Expertise ist der sicherste Weg zum Erfolg. 

Die Gläubiger können sich zwecks kostenfreier anwaltlicher Beratung registrieren lassen. Schauen Sie bitte nach Absendung Ihrer Daten in Ihr E-Mail-Postfach.

Robert Rechtsanwälte GbR in Bremen sind auf die Vertretung von Insolvenzgläubigern spezialisiert und bieten kostenfreie Rechtsberatung unter 01711282315 für Forderungsinhaber an. Kontakt: segelken@gmx.net