Raus aus den steigenden Mieten, hinein ins eigene Wohnungseigentum?

Steigende Mieten sind in allen Teilen Deutschlands zu verzeichnen. Da knapp die Hälfte der Deutschen zur Miete wohnt, stellt sich der Umstand, dass durchschnittlich mehr als doppelt so viel für Wohnen wie für Nahrungsmittel ausgegeben wird, als problematisch dar. Die sog. „Mietpreisbremse“ bei Neuvermietungen wurde für Sachsen nicht eingeführt. 

Dieser Trend der steigenden Mieten ist jedoch nicht nur für den Bereich Neuvermietung zu verzeichnen, sondern auch für bereits bestehende Mietverträge. 

Aufgrund des Umstandes, dass beispielsweise aktuell kein gültiger qualifizierter Mietspiegel für den Raum Freiberg existiert, erhalten Mieter zur Zeit Mieterhöhungen, begründet durch Vergleichswohnungen, deren Wirksamkeit oft mehr als fraglich ist. Entsprechend ist der Anreiz zum eigenen Wohneigentum hoch. 

Da wegen der hohen Nachfrage die Immobilienpreise in astronomische Höhen klettern, liegt der Gedanke der eigenen 4 Wände in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nahe. Die rechtlichen Probleme in diesem Zusammenhang werden jedoch oft unterschätzt, denn man ist hier nicht allein der „Herr im Hause“.

Alle wichtigen Entscheidungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden nur mit den erforderlichen Mehrheiten im Rahmen der Eigentümerversammlung getroffen und dann zumeist gemeinsam finanziert. Zentrale Grundlagen hierfür finden sich nicht nur im Kaufvertrag, sondern auch in der Teilungserklärung. 

Will der Wohnungseigentümer z. B. auch nur die Fenster seiner eigenen Wohnung austauschen, benötigt er hierfür grundsätzlich einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich bei der Fassade des Gebäudes nicht um Sondereigentum, sondern um Gemeinschaftseigentum handelt und andernfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beseitigungsanspruch haben könnte.

Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach § 24 WEG mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einzuberufen. Auch ist sie durch den Verwalter einzuberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. 

Alle Formalien, insbesondere der ordnungsgemäßen Einberufung, müssen stets eingehalten werden, sonst können Beschlüsse anfechtbar oder gar nichtig sein. Bei der Anfechtung ist die Monatsfrist zu beachten.

Durch Entscheidung des BGH, Urteil v. 14.06.2019, V ZR 254/17 wurde noch einmal klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer, der eine Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ohne gemeinsamen Beschluss und in der irrigen Annahme durchführt, dass er als Sondereigentümer selbst dazu verpflichtet sei, hinsichtlich der Kosten keinen Ersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat. 

Wird jedoch wiederum keine oder eine fehlerhafte Sanierung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt, ist bei einem möglichen Schadensersatzanspruch des Sondereigentümers genau zu prüfen, gegen wen der entsprechende Anspruch zu richten ist. 

So hat der BGH mit Urteil vom 16.11.2018 zum Az.: V ZR 171/17 betont, dass hierfür nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche einstandspflichtig ist, sondern die Wohnungseigentümer selbst oder der Verwalter. 

Es handelt sich hierbei um semantische Unterscheidungen, welche für einen rechtlich nicht versierten Laien kaum zu überblicken sind.

Weitestgehend unbekannt ist auch § 18 WEG, wonach einem Wohnungseigentümer bei Fehlverhalten sogar das Wohneigentum entzogen werden kann, wobei der BGH mit Urteil v. 05.04.2019, V ZR 339/17 klargestellt hat, dass ein allein querulatorisches Verhalten hierfür nicht genügt. Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 II Nr. 1 WEG ist insoweit wiederum anfechtbar.

Die Notwendigkeit einer rechtlichen Beratung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegt auf der Hand. Jeder Mieter muss hier natürlich für sich entscheiden, ob der Vorteil der eigenen vier Wände den Aufwand wert ist.