Rechtliche Probleme bei Photovoltaikanlagen auf fremden Grund und Boden

Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) auf fremdem Grund und Boden werfen zahlreiche rechtliche Herausforderungen auf, insbesondere in Bezug auf Eigentumsfragen, Pachtverträge, Insolvenzrisiken und Genehmigungen. Dieser Beitrag analysiert typische Probleme, relevante Gerichtsentscheidungen und BGH-Urteile, die Investoren und Betreiber kennen sollten.

I. Typische Rechtsprobleme

1. Eigentumsrechtliche Fragen: Wem gehört die Photovoltaikanlage?

Problemstellung:

• PV-Anlagen werden oft auf Grundstücken errichtet, die dem Betreiber oder Investor nicht gehören.
• Die zentrale Frage lautet: Bleibt die Anlage im Eigentum des Betreibers oder wird sie durch Verbindung mit dem Grundstück automatisch Eigentum des Grundstückseigentümers?

Relevante Rechtsnormen:

• § 94 BGB (Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks)
• § 946 BGB (Verbindung mit einem Grundstück)
• § 95 BGB (Scheinbestandteile, wenn eine nur vorübergehende Verbindung besteht)

BGH-Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 09.02.2001 – V ZR 389/99

  • Eine Photovoltaikanlage kann Eigentum des Investors bleiben, wenn sie nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist.
  • Voraussetzung: Die Anlage ist technisch so beschaffen, dass sie jederzeit wieder entfernt werden kann.
  • Falls die Anlage fest mit dem Boden verbunden ist, geht sie ins Eigentum des Grundstückseigentümers über.
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• BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 52/18

  • Eine PV-Anlage bleibt ein Scheinbestandteil gemäß § 95 BGB, wenn sie nur zur vorübergehenden Nutzung installiert wurde.
  • Der Betreiber muss jedoch vertraglich sicherstellen, dass die Anlage nicht automatisch mit dem Grundstückseigentum verschmilzt.

Fazit:

Ein Anleger sollte sich vertraglich absichern, um das Eigentum an der PV-Anlage zu behalten. Die Eintragung einer Dienstbarkeit oder eines Erbbaurechts im Grundbuch ist ratsam.

2. Pacht- und Nutzungsverträge: Risiken für Betreiber und Anleger

Problemstellung:

• PV-Anlagen werden oft auf gepachtetem Land errichtet.
• Risiken entstehen, wenn der Pachtvertrag ausläuft oder der Grundstückseigentümer das Land verkauft.

Relevante BGH-Urteile:

• BGH, Urteil vom 10.07.2015 – LwZR 5/14

  • Wenn der Pachtvertrag endet und keine Nachfolgeregelung getroffen wurde, kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass die PV-Anlage entfernt wird.
  • Falls die Anlage nicht rechtzeitig abgebaut wird, kann der Eigentümer Nutzungsentschädigung oder Schadenersatz fordern.
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• BGH, Urteil vom 11.11.2016 – V ZR 275/15

  • Eine PV-Anlage darf nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers veräußert oder an einen neuen Betreiber übertragen werden, sofern der Pachtvertrag dies nicht ausdrücklich erlaubt.

Fazit:

Ein Anleger sollte sicherstellen, dass der Pachtvertrag langfristige Laufzeiten (mindestens 20-30 Jahre) enthält und ein Sonderkündigungsrecht für den Investor ausgeschlossen wird.

3. Insolvenzrisiken: Was passiert, wenn der Betreiber oder Eigentümer zahlungsunfähig wird?

Problemstellung:

• Was geschieht mit einer PV-Anlage, wenn der Grundstückseigentümer oder der Anlagenbetreiber insolvent wird?
• Kann die Anlage verwertet oder gepfändet werden?

BGH-Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 08.05.2014 – IX ZR 270/13

  • Falls der Betreiber insolvent wird und die PV-Anlage nicht als Scheinbestandteil gilt, kann sie vom Insolvenzverwalter veräußert werden.
  • Falls die Anlage aber als Scheinbestandteil gilt, bleibt sie im Eigentum des Investors.
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• BGH, Urteil vom 22.11.2018 – IX ZR 167/17

  • Der Insolvenzverwalter eines Grundstückseigentümers kann eine bestehende Pachtvereinbarung kündigen, wenn keine langfristige Absicherung besteht.
  • Dies kann für Betreiber existenzbedrohend sein, wenn ihre PV-Anlage auf fremdem Land steht.

Fazit:

Investoren sollten eine dingliche Absicherung im Grundbuch prüfen, um sicherzustellen, dass die Anlage im Insolvenzfall nicht zur Insolvenzmasse des Grundstückseigentümers gehört.

4. Genehmigungs- und Umweltrecht: Risiken bei PV-Anlagen im Außenbereich

Problemstellung:

• PV-Anlagen im Außenbereich unterliegen strengen Bau- und Umweltvorschriften.
• Behörden können den Bau verhindern oder nachträglich eine Stilllegung anordnen.

Relevante Urteile:

• BVerwG, Urteil vom 15.12.2020 – 4 C 6.19

  • Eine Photovoltaikanlage im Außenbereich ist genehmigungspflichtig nach § 35 BauGB.
  • Ohne Baugenehmigung kann eine Beseitigungsverfügung erlassen werden.
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• VGH Bayern, Urteil vom 08.03.2021 – 22 B 19.2003

  • PV-Anlagen in Naturschutzgebieten oder Wasserschutzgebieten können auch nachträglich untersagt werden, falls sie nicht den Umweltauflagen entsprechen.

Fazit:

Vor einer Investition muss geklärt werden, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist und ob die Anlage den Umweltvorschriften entspricht.

II. Fazit und Empfehlung für Anleger

Wer in eine PV-Anlage auf fremdem Boden investiert, sollte folgende rechtliche Absicherungen treffen:

✅ Eigentum durch Grundbuchabsicherung schützen (Dienstbarkeit oder Erbbaurecht eintragen).
✅ Langfristige und sichere Pachtverträge mit klaren Kündigungsregelungen abschließend Genehmigungen und Umweltvorschriften prüfen, insbesondere im Außenbereich.
✅ Sicherheiten für Insolvenz- oder Verkaufsfälle vertraglich regeln.

Da die Rechtslage oft komplex ist, sollte eine spezialisierte rechtliche Beratung eingeholt werden, bevor eine Investition getätigt wird.

Fragen & Fristen

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