Risiken der Zwangsversteigerung / Rischi di vendita forzata

Risiken der Zwangsversteigerung

Ist eine zur Zwangsvollstreckung vorgesehene Immobilie bewohnt, hat der Eigentümer oder Mieter der Immobilie nicht die Pflicht, einen Gutachter in die Immobilie hineinzulassen, um diese zu bewerten. Das Gutachten über die zu versteigernde Immobilie ist dann unvollständig. Der Wert der Immobilie kann dann nur geschätzt werden. Wenn sich die Zwangsversteigerung über einen längeren Zeitraum hinzieht, kann der Zustand der Immobilie von dem zunächst festgestellten Wert abweichen. Informationen zu Schäden oder Altlasten können ebenfalls fehlen. Auf die Informationen des Gutachters gibt es keine Gewähr, sodass das Risiko mangelnder Informationen allein beim Bieter liegt.

Es können ebenfalls Baupläne, Mietverträge oder andere relevante Unterlagen fehlen. Wird die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erworben, so gilt zum Beispiel ein bestehender Mietvertrag zwischen Mieter und Alteigentümer für den Ersteigerer der Immobilie weiter.

Der Ersteigerer der Immobilie muss gegen den bisherigen Eigentümer zwar keine Zwangsräumung beantragen, weil der Beschluss des Gerichts über den Zuschlag in der Zwangsversteigerung auch als Räumungstitel gilt, aber er muss den Titel mit geeigneten Maßnahmen der Zwangsvollstreckung ggf. durchsetzen. Der Vollstreckungstermin wird auf Antrag des Ersteigers bei der zuständigen Gerichtsvollzieherverteilerstelle durch den zuständigen Gerichtsvollzieher festgesetzt. Die Kosten trägt zumeist der neue Eigentümer, weil der bisherige vermutlich überschuldet ist und die Kosten daher nicht eintreibbar sind.

Der Interessent einer zur Versteigerung vorgesehenen Immobilie sollte darauf achten, dass er im Versteigerungstermin nicht einen zu hohen Preis für die Immobilie bietet, denn er haftet stets für die volle Summe, die er bietet.

Rischi di vendita forzata

Se un immobile destinato al pignoramento è abitato, il proprietario o il locatario dell'immobile non ha l'obbligo di far entrare un esperto per valutarlo. In questo caso, la perizia sull'immobile da mettere all'asta è incompleta. Il valore degli immobili può essere solo stimato. Se la vendita per preclusione del diritto di pignoramento dura per un periodo di tempo più lungo, le condizioni dell'immobile possono differire dal valore inizialmente determinato. Possono anche mancare informazioni su danni o siti contaminati. Non vi è alcuna garanzia sulle informazioni fornite dall'esperto, per cui il rischio di mancanza di informazioni è esclusivamente a carico dell'offerente.

Potrebbero anche mancare piani di costruzione, contratti di locazione o altri documenti pertinenti. Se l'immobile viene acquistato mediante vendita forzata, ad esempio, un contratto di locazione esistente tra l'inquilino e l'ex proprietario continua a valere per l'acquirente dell'immobile.

Sebbene l'acquirente dell'immobile non debba richiedere lo sfratto dal precedente proprietario, poiché anche la decisione del tribunale sull'accettazione dell'offerta nell'asta obbligatoria è considerata un titolo di sfratto, egli deve far valere il titolo con adeguate misure di esecuzione, se necessario. La data di esecuzione è fissata dall'ufficiale giudiziario competente su richiesta della casa d'aste all'ufficio di distribuzione competente. I costi sono di solito sostenuti dal nuovo proprietario perché il precedente proprietario è presumibilmente sovraindebitato e quindi i costi non sono recuperabili.

Il potenziale acquirente di un immobile destinato all'asta deve fare attenzione a non offrire un prezzo troppo alto per l'immobile alla data dell'asta, in quanto è sempre responsabile per l'intero importo offerto.