Zwangsversteigerung einer Immobilie

Ob es sich um Grundstücke, Wohnungen oder Teilhaberrechte wie Garagen handelt, alle können durch Zwangsversteigerungen erworben werden. Viele potenzielle Käufer finden hier oft preiswerte Möglichkeiten, Eigentum zu erwerben, da die Auswahl an Angeboten groß ist. Es ist jedoch entscheidend, dass Bieter gut informiert sind, bevor sie teilnehmen. In der Regel müssen sie eine Sicherheitskaution von 10% des geschätzten Marktwertes hinterlegen. Wir wollen einen Leitfaden zum Prozess der Zwangsversteigerungen und einge Tipps für Interessierte darstellen.

Die Vorbereitung in Stichworten:

• Wertgutachten: Die Hauptinformationsquelle für Interessenten. Es ist beim Amtsgericht einsehbar. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass der gerichtlich beauftragte Gutachter nicht für mögliche Mängel haftet.
• Besichtigung: Es ist ratsam, die Immobilie persönlich zu besuchen, bevor die Auktion stattfindet. Kontaktaufnahme mit der Gläubigerbank oder dem Eigentümer kann helfen, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.
• Kreditplanung: Vor dem Bietprozess sollte man sich mit seiner Bank über die Finanzierungsmöglichkeiten abstimmen. Dadurch hat man eine klare Vorstellung vom maximalen Kreditbetrag und dem Bieterlimit.
• Beobachten: Es ist nützlich, mindestens drei bis vier Auktionen als Beobachter zu besuchen. Dies ermöglicht, ein Gefühl für die Umgebung zu bekommen und eventuell Bietstrategien anderer Teilnehmer zu erkennen.
• Bieterstrategie: Es ist entscheidend, ein festes Limit für Ihr Gebot festzulegen. Achten Sie darauf, anderen Bietern nicht zu zeigen, wann Sie dieses Limit erreichen, beispielsweise durch Zögern.

 Der Prozess einer Immobilienauktion ist durch Gesetze festgelegt. Es ist wichtig, Kernpunkte wie das Startgebot, die Identifikationsanforderungen und die Zuschlagsrichtlinien bis zum Abschlusstermin zu verstehen. Ein Vorteil für Bieter: Zusätzliche Gebühren, wie Maklerprovisionen und Notarkosten für die reguläre Kaufvertragsbeglaubigung, entstehen nicht. Allerdings müssen Käufer weiterhin die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchkosten tragen. Und falls eine Hypothek oder ein Grundpfandrecht aufgenommen werden soll, fallen zusätzliche Notarkosten an. 

Auch hier erklären wir die wichtigsten Begriffe:

• Verkehrswert-Ermittlung: Jedes zur Versteigerung vorgesehene Objekt wird durch ein Gutachten eines neutralen Experten bewertet. Dieses Gutachten zeigt den voraussichtlichen Preis im freien Markt auf. Bei fehlender Innenbesichtigung verringert ein Sicherheitsabschlag den geschätzten Wert.
• Startgebot: Zu Beginn der Auktion gibt der Rechtspfleger das "Startgebot" bekannt, das oft lediglich die Versteigerungskosten abdeckt. Jedoch verkauft sich nur selten eine Immobilie zu diesem Mindestpreis.
• Identifikationsnachweis: Bieter müssen einen gültigen Ausweis oder Reisepass vorlegen. Wer stellvertretend bietet, benötigt eine notariell beglaubigte Vollmacht.
• Sicherheitskaution: Bei einem Gebot fordert die kreditgebende Bank oft eine Kaution, meist 10% des geschätzten Marktwerts. Diese kann bar oder per von einer Bank ausgestellten Scheck hinterlegt werden. Ein eigenhändiger Scheck genügt nicht.
• Bietdauer: Das Mindestgebot dauert 30 Minuten. Wenn danach keine weiteren Gebote erfolgen, endet die Versteigerung.
• Grenzwerte für Gebote: Ein Gebot, das weniger als die Hälfte des Verkehrswertes ausmacht, kann vom Rechtspfleger abgelehnt werden. Die 70%-Regel erlaubt es Gläubigern, bei Geboten unter 70% des Verkehrswerts Einspruch einzulegen.
• Ende der Auktion: Der Rechtspfleger nennt nach Abschluss den Höchstbieter. Der Zuschlag hängt von der Zustimmung der Bank ab. Mit dem Zuschlag erhält der Käufer sofortige Eigentumsrechte.
• Kosten: Eine Zuschlagsgebühr basiert auf dem Höchstgebot. Der Käufer muss auch 4% Zinsen auf sein Gebot und weitere übliche Gebühren bezahlen.
• Eigentumsübertragung: 6-8 Wochen nach dem Zuschlag muss der Käufer den gesamten Betrag bezahlt haben. Danach wird der Eigentumswechsel offiziell.

Kommt eine Zwangsversteigerung dann in Betracht sollten Sie sich anwaltlich begleiten lassen.