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Risiken und Besonderheiten beim Immobilienerwerb nach spanischem Recht. Worauf sollte man achten?

Rechtstipp vom 27.12.2015
Rechtstipp vom 27.12.2015

Viele Deutsche und andere ‚Nordländer‘ aus der Schweiz, Österreich, den Niederlanden, Luxemburg oder skandinavischen Ländern haben den Wunsch, eine Immobilie in Spanien zu erwerben. Statistische Zahlen aus Spanien gehen davon aus, dass aktuell bereits mehr als 350.000 Deutsche, Schweizer und Österreicher in Spanien eine Immobilie besitzen. Die Gründe für das Interesse an spanischen Immobilien liegen auf der Hand: Spanien lockt mit kultureller und landschaftlicher Vielfalt, Stabilität, Offenheit, Lebensfreude und einem sonnigen und milden Klima.

Potentielle Käufer sind auf der Suche nach einer Ferienimmobilie, einem zweiten Wohnsitz, oder einem Ort, an dem sie ihren Lebensabend verbringen können. Besonderes Interesse finden Immobilien, die auf den Balearen, den Kanarischen Inseln und an den zahlreichen Küsten Spaniens gelegen sind.

Trotz aller Emotionen, die oftmals den Kauf einer eigenen Immobilie in Spanien begleiten, empfiehlt es sich, bei der Vorbereitung und Durchführung des Immobilienkaufs in Spanien einen kühlen Kopf zu bewahren. Denn der Immobilienerwerb in Spanien ist für Ausländer mit zahlreichen Schwierigkeiten und Risiken für das eigene Portemonnaie verbunden. Sind diese Risiken nicht bekannt und wird den Eigenarten des spanischen Rechts nicht adäquat Rechnung getragen, kann der Traum von der Immobilie in Spanien schnell zum Alptraum mutieren.

Daher sollten insbesondere die nachfolgenden Themen bereits im Vorfeld des geplanten Immobilienkaufs in Spanien beachtet werden:

1. Spanische Steuernummer (N.I.E.) erforderlich!

Bereits beim Kauf einer spanischen Immobilie fallen Steuern an, die zeitnah an den spanischen Fiskus zu zahlen sind. Daher benötigt der Käufer für die Abwicklung eines Immobilienerwerbs in Spanien eine Steuernummer, die sogenannte N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero). Diese kann entweder im Ausland durch das für den Bürger zuständige spanische Konsulat oder in Spanien bei den örtlichen Polizeibörden beantragt werden. Der Antragsteller hat ein Formular in spanischer Sprache auszufüllen. Für Deutsche aus Nordrhein-Westfalen ist das spanische Generalkonsulat in Düsseldorf zuständig. Dort kann die N.I.E. persönlich beantragt werden und ist bei Übersendung via Email in etwa zehn bis 14 Tagen verfügbar. Die Bearbeitung des Antrags in Spanien dauert in der Regel drei bis sechs Wochen.

2. Besonderheiten des spanischen Kauf- und Immobilienrechts beachten!

Das spanische Recht weist im Hinblick auf den Kauf bzw. Verkauf von Immobilien Besonderheiten auf, die vom Recht in Deutschland und anderen Ländern signifikant abweichen. Daher ist davon abzuraten, übereilt Dokumente zu unterschreiben, auch wenn man dazu – um die ‚einmalige Gelegenheit‘ nicht zu verpassen – angehalten oder gar gedrängt wird!

Auch ohne notarielle Beurkundung sind in Spanien Vor-Verträge über den Kauf/ Verkauf wirksam! Vielfach werden Käufern vom Verkäufer oder von Dritten wie Immobilienagenten/Maklern Vorverträge präsentiert, in denen z.B. Anzahlungen festgelegt sind, ohne dass die rechtlichen Folgen einer solchen Vereinbarung für den Käufer ausreichend deutlich werden. Auch mündliche Vereinbarungen können Bindungswirkungen, d.h. vertragliche Verpflichtungen für den Käufer begründen.

3. Beschaffenheit und Eigenschaften der Immobilie vorab gründlich prüfen!

Gerade Ausländern, die mit lokalen Gegebenheiten und Gesetzen weniger vertraut sind, werden oftmals Immobilien angeboten, die nicht über die vorgeschriebenen Baugenehmigungen verfügen oder mit anderen gesetzlichen Bestimmungen nicht in Einklang stehen („Schwarzbauten“). Beispielsweise verstoßen derartige Liegenschaften gegen Küsten-, Umwelt- und Naturschutz-Gesetze oder den jeweiligen lokalen Bebauungsplan. Im Extremfall kann dies dazu führen, dass die erworbene Immobilie abgerissen werden muss – auf Kosten des Käufers! Vor Vertragsschluss sollte daher zunächst stets eine gründliche Vorab-Prüfung durchgeführt werden, die insbesondere – die nachfolgende Auflistung ist nicht abschließend! - folgende Aspekte umfasst:

Ein aktueller Grundbuch- und Kataster-Auszug sollte immer vorliegen. Ein Grundbuchauszug informiert über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie. Zu beachten ist, dass es auch Belastungen und Eigenschaften gibt, die (noch) nicht im Grundbuch eingetragen sind. Gleichwohl sollte immer die Vorlage eines ganz aktuellen Grundbuchauszugs und des dazugehörigen Katasterblatts verlangt werden.

Zudem ist zu prüfen, ob der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist. Wenn ja, darf dieser alleine verkaufen? Wenn nicht, liegen entsprechende Vollmachten vor?

Bestehen Verfügungsbeschränkungen z.B. durch privatrechtliche Verträge und/ oder behördliche Maßnahmen? Dazu gehören Vorkaufsrechte der öffentlichen Hand und/ oder eines Mieters oder das Embargo der Finanzbehörden wegen Steuerschulden auf dem Objekt, für die dieses haftet.

Bei Wohneigentum mit gemeinschaftlicher Nutzung des Objekts (Eigentumswohnungen) ist zudem zu prüfen, ob Zahlungsrückstände hinsichtlich der Eigentümerumlage vorliegen.

Bei Wohnimmobilien solle zudem eine Bewohnbarkeits-Bescheinigung vorgelegt werden.

4. Nebenkosten beachten!

Der Immobilienerwerb in Spanien ist regelmäßig mit Nebenkosten und Steuerverpflichtungen verbunden. Den größten Posten bildet wie auch in Deutschland und anderen Ländern normalerweise die Grunderwerbssteuer bzw. die Umsatzsteuer. Die Nebenkosten sollten vorab kalkuliert und ggf. bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Notar- und Registerkosten belaufen sich je nach Objekt auf ca. 1-2% der Kaufsumme bzw. des Verkehrswertes. Bei Immobilien zur privaten Nutzung (Wohnimmobilien) fällt die Grunderwerbssteuer, bei Neubauten und gewerblichen Objekten stattdessen die Umsatzsteuer an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in den spanischen Regionen unterschiedlich und liegt bei ca. 7-10%. Die Umsatzsteuer liegt je nach Objekt bei 10% oder 21%. Auf den Kanarischen Inseln gelten im Regelfall reduzierte Steuersätze. Hinzuzurechnen sind zudem die Kosten für die rechtliche und steuerliche Beratung. Deren Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Rechtstipp:

Eine individuelle und präventiv angelegte Beratung bereits im Vorfeld des geplanten Immobilienerwerbs ist in jedem Fall empfehlenswert! Die vorstehenden Informationen zeigen nur allgemein einige Aspekte, die beim Immobilienkauf in Spanien Bedeutung erlangen können. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können und sollen eine individuelle Beratung, die auf die Umstände des Einzelfalls abstellt, nicht ersetzen.

Ist das Traumobjekt erst einmal gefunden, kann bei optimaler Vorbereitung der Traum von der eigenen Immobilie in Spanien schnell Realität werden.


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