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Rücktritt vom Bauvertrag

aus dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht
Der Bauherr kann von einem Bauvertrag jedenfalls dann insgesamt zurücktreten, wenn der Unternehmer auch nach drei Nacherfüllungsversuchen nach Abnahme einen erheblichen Mangel noch nicht beseitigt hat.

Mit wirksamer Rücktrittserklärung des Bauherrn entsteht ein Rückabwicklungsverhältnis. Der Werklohnanspruch entfällt. Gezahlte Abschläge sind vom Unternehmer zurückzuzahlen. Die erbrachte Bauleistung ist von ihm abzubauen und vom Grundstück des Bauherrn wieder zu beseitigen.

Streitgegenständlich war ein undichter Wintergarten.
Der Unternehmer war zur Beseitigung des Mangels nach 3 Versuchen nicht in der Lage.
Nach der Entscheidung des OLG Bremen könne offen bleiben, wie viele Nachbesserungsversuche dem Unternehmer nach dem neuen Mängelhaftungsrecht des BGB gewährt werden müssen bis wirksam der Rücktritt (BGB § 634 Nr. 3, § 636) erklärt werden könne. Der Unternehmer habe drei erfolglose Nachbesserungsversuche unternommen. Dies sei im konkreten Fall ausreichend. Eine weitere Duldung der Nachbesserung sei für den Bauherrn unzumutbar. Insofern komme es allein auf die objektive Sicht eines Dritten in der Rolle des konkreten Bauherrn an. Nach bisheriger Rechtsprechung (BGH, IBR 1998, 530) seien dem Bauherrn zahlreiche Nachbesserungsversuche während eines nennenswerten Zeitraums nicht zuzumuten. Aufgrund des wirksamen Rücktritts sei ein Rückabwicklungsverhältnis entstanden. Der Unternehmer müsse die Abschläge zurückzahlen, den Wintergarten abbauen und zurücknehmen. Den Abbau und Rücktransport müsse der Bauherr aber dulden.

Hinweis:
Der im BGB für alle Werkverträge und damit auch für den Bauvertrag vorgesehene Rücktritt ist für den Unternehmer mit erheblichem Risiko verbunden. Er bekommt kein Geld und muss auf eigene Kosten seine Bauleistung wieder mühevoll abbauen und vom Grundstück des Bauherrn entfernen. Bei unerheblichen Mängeln, überwiegendem Mitverschulden oder Annahmeverzug des Bauherrn ist ein Rücktritt ausgeschlossen. Das neue Recht sieht lediglich als Rücktrittsvoraussetzung vor, dass der Unternehmer binnen einer angemessenen Nacherfüllungsfrist den Mangel nicht beseitigt. Eine Androhung des Rücktritts ist nach dem Gesetzeswortlaut entbehrlich. Ob deshalb, wie zum Teil angenommen wird, dem Unternehmer zunächst mehrere Nacherfüllungsversuche eingeräumt werden müssen, ist zweifelhaft. Die Ausnahmetatbestände in § 636 BGB (Fehlschlagen oder Unzumutbarkeit) befreien nämlich von jeglicher Fristsetzung. Der Rücktritt ist aber auch für den Bauherrn gefährlich, weil er alle akzessorischen Sicherheiten verliert.

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            Rechtsanwalt Sascha Förthner (Förthner & Kollegen Anwaltskanzlei) Rechtsanwalt Sascha Förthner

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