Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund

Ein Anspruch auf Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen setzt voraus, dass der Abbrechende in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt hat. Gibt es triftige Gründe, die für den Abbruch der Verhandlungen stehen, besteht ein Schadensersatzanspruch nicht. Bei Verhandlungen über form- oder genehmigungsbedürftige Verträge besteht ein Anspruch nur dann, wenn der Abbrechende vorsätzlich über das Zustandekommen des Vertrages getäuscht hat, so das Landgericht Köln (Az.: 2 O 202/18).

Der Sachverhalt

Der Eigentümer eines Grundstückes wollte dieses verkaufen und dafür die darauf befindlichen Gebäude abreißen lassen. Dies gab er auch bei einer Firma in Auftrag. Die Kaufinteressentin jedoch wollte das Grundstück samt der Gebäude erwerben, weswegen der Eigentümer den Auftrag zum Abbruch der Gebäude wieder kündigte. Er verhandelte weiter mit der Kaufinteressentin sowohl über den Verkauf des Grundstücks als auch über die Übernahme der Kosten, die durch die Kündigung des Abrissauftrages entstanden waren. Einigen konnten die Parteien sich nicht. Die Kaufinteressentin brach die Verhandlungen ab, woraufhin der Eigentümer die Gebäude abreißen ließ und die Interessentin auf Ersatz der entstandenen Kosten in Anspruch nahm.

Die Entscheidung des LG Köln

Dem stimmte das LG Köln nicht zu. Ein Anspruch auf Schadensersatz bestehe nur, wenn der Abbrechende bei den Verhandlungen zurechenbar ein „qualifiziertes“ Vertrauen aus dem Zustandekommen des Vertrages erweckt hätte. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er den Vertragsschluss zusagt oder den anderen Teil zu Vorleistungen veranlasst. 

Zudem müssen die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen werden. An einen triftigen Grund sind laut Rechtsprechung keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Auch einen Abbruch ohne triftigen Grund sah das LG Köln nicht als gegeben.

Weiter handelte es sich bei dem verhandelten Vertrag um ein formbedürftiges Rechtsgeschäft. Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien müssen gem. § 311 b BGB notariell beurkundet werden. Bei solchen Verträgen muss dem Abbrechenden nachgewiesen werden, dass dieser dem anderen Teil vorsätzlich vorgespielt habe, der Vertrag würde in jedem Fall zustande kommen. Das soll verhindern, dass ein möglicher Anspruch auf Schadensersatz zu einem auch nur mittelbaren Zwang führt, den Vertrag abzuschließen. Auch eine vorsätzliche Täuschung durch die Kaufinteressentin verneinte das LG Köln.

Einschätzung und Empfehlung

Jede Partei kann grundsätzlich bis zum Vertragsschluss von dem in Aussicht stehenden Vertrag Abstand nehmen. So kann beispielsweise eine Vertragsverhandlung abgebrochen werden, wenn der Abbrechende ein besseres Angebot eines Dritten erhält. Alle Aufwendungen, die eine der Parteien vor Vertragsabschluss macht, sind grundsätzlich auf eigene Gefahr. Besonders bei möglichen Kaufverträgen über Immobilien empfiehlt es sich daher, aufgrund der meist hohen Summen die Vertragsverhandlungen anwaltlich begleiten zu lassen und eine Darlehensverpflichtung oder sonstige Aufwendungen zur Finanzierung nicht zu früh einzugehen. Im Fall eines Scheiterns und Nichtabnahme der Darlehensmittel entstehen nicht unerhebliche Kosten, die man – das zeigt die Entscheidung – nicht ohne Weiteres vom „Verkäufer“ erstattet verlangen kann.