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Schimmel in der Mietwohnung – Haftung und Zurechnung von Mängeln der Mietsache
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Wenn die Schimmelbildung in der Bausubstanz begründet ist, kommt Mietminderung oder Schadensersatz in Betracht.
Ein Minderungstatbestand ist regelmäßig gegeben, wenn die Schimmelbildung nicht ausschließlich auf falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen, sondern bausubstandbedingt ist. Die Gerichte lösen diese Problematik nach der sog. „Sphärentheorie” (so z.B. LG Frankfurt/Oder 19 S 22/09).
Regelmäßig geht es in diesen Fällen um Mietminderungen oder die Einbehaltung von Betriebskosten, seltener um Schadensersatz. Der Vermieter beruft sich zumeist auf unrichtiges Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, dieser wiederum hält dem Vermieter Baumängel entgegen.
Die Sphärentheorie besagt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Zurechnung des Mangels der Mietsache nach Verantwortungsbereichen verteilt wird. Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies: Ist streitig, ob diese ihre Ursache im Bereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss zunächst der Vermieter sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren. Erst, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (Palandt, BGB, 68. Auflage, § 536, Rz. 5).
Bei der Entscheidung des LG Frankfurt/Oder weigerte sich der Vermieter, wie gutachterlich vorgeschlagen, Bauteile öffnen zu lassen - er unterlag vor dem Amtsgericht und seine Berufung hatte keinen Erfolg. Er war beweisfällig geblieben.
Auch nach BGH XII ZR 272/97 muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schimmel durch Baumängel herrührt.
Laut Amtsgericht Gera müsse es im Keller möglich sein, einen Schrank aufzustellen (4 C 775/01); üblicherweise stünden Schränke auf dem Boden. Bei einem (Bau)Mangel der Mietsache hafte der Vermieter für den Schaden - auch wenn er für die Feuchtigkeit nicht selbst verantwortlich sei.
Liegt die Schimmelbildung gleichwohl auch am Benutzungsverhalten des Mieters, kommt Mitverschulden in Betracht. Dies trifft den Mieter jedoch nur, wenn er die ihm in eigenen Angelegenheiten obliegende Sorgfalt schuldhaft verletzt hat oder die Schädigung vorhersehbar und vermeidbar gewesen wäre (Palandt, BGB, 68. Auflage, Rn. 9). Unterlässt der Vermieter die Aufklärung über richtiges Heizungs- und Lüftungsverhalten, ist ihm dies zuzurechnen.
Gerade bei Kellerräumen, die nur durch offene Holzverschläge untereinander abgetrennt sind, schließen fundamentbedingte Baumängel ein Mitverschulden regelmäßig aus.
Letztendlichen Beweis kann nur ein gerichtliches Sachverständigengutachten erbringen - Privatgutachten sind nur Parteivortrag und unmaßgeblich. Gerade bei Baumängeln kommen auf den Vermieter dabei erhebliche Kosten zu.
Im Mietrecht empfiehlt sich wegen der hohen Streitwerte regelmäßig der Abschluss einer Rechtschutzversicherung.
Sofern Sie Schimmelbildung in der Mietsache feststellen, lassen Sie sich bitte zeitnah anwaltlich beraten. Als Mieter ist stets zu beachten, dass die Mängelanzeige ordnungsgemäß und rechtzeitig erfolgt und die Miete angemessen gemindert wird, um Klagen wegen Mietrückständen entgegenzutreten.
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