Schönheitsreparaturen am Mietobjekt – wer haftet?

Müssen Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen?

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters das Mietobjekt instand zu halten sowie Reparaturen und Schönheitsreparaturen auszuführen. Üblicherweise verpflichtet sich der Mieter im Mietvertrag jedoch dazu, bei Auszug Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren zu übernehmen und Gebrauchsspuren zu beseitigen. Der BGH hat am 22.08.2018 entschieden, dass der neue Mieter nicht für die Mängel haftet und keine Schönheitsreparaturen an einem unrenoviert übergebenen Mietobjekt leisten muss. Wird zum Beispiel eine Wohnung unrenoviert übergeben, so ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Der neue Mieter ist nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Vermieter einer Wohnung kann vom Mieter keinen Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen verlangen.

Renovierungsklausel unwirksam
Wird ein Mietobjekt unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, so ist die Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, insofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe er ein renoviertes Mietobjekt übernommen. Unrenoviert meint mit deutlichen Gebrauchspuren, sodass insgesamt ein unrenovierter Eindruck entsteht. Die Beweislast, ob das Mietobjekt unrenoviert übernommen wurde, hat der Mieter zu tragen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses obliegt es dem Vermieter zu prüfen, ob er einen Anspruch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Besteht dieser Anspruch nicht, kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen entweder selbst durchführen, um dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung zu übergeben oder ihm einen angemessenen Ausgleich (beispielsweise bei der Bemessung der Miethöhe) gewähren. Übergibt der Vermieter die Wohnung weder renoviert noch sorgt er für einen angemessenen Ausgleich, so kann er den neuen Mieter nicht vertraglich an die Übernahme von Schönheitsreparaturen binden.

Renovierungsvereinbarung mit dem Vormieter
Dies gilt auch, wenn sich der neue Mieter seinem Vorgänger gegenüber zur Renovierung verpflichtet hat. Die Wirkung dieser Vereinbarung ist auf die beteiligten Parteien (Mieter und Vormieter) beschränkt und hat keinen Einfluss auf das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mietnachfolger.

Der Vermieter hat daher keine Rechtssicherheit, sollte ein Nachmieter die Wohnung im Zustand des Vormieters begehren. Es ist in diesen Fällen dringend anzuraten, auf die Renovierung durch den Vormieter zu bestehen.

Rechtsanwälte Streich & Kollegen

Herr Rechtsanwalt Finn Streich