Schönheitsreparaturen - Aufspaltung schützt nicht vor Unwirksamkeit

Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 – AZ: VIII ZR 21/13 wieder einmal Recht hinsichtlich Schönheitsreparaturen gesprochen. Im entschiedenen Fall waren unter § 10 Ziff. 4 und 5 des Mietvertrages zum einen Malerarbeiten und zum anderen Lackierarbeiten auf den Mieter abgewälzt. Der BGH entschied, dass auch dann, wenn die Klauseln sprachlich voneinander getrennt sind, diese als einheitliche Regelung zu betrachten seien. Das heißt, auch wenn nur eine Regelung unwirksam ist, strahlt diese Unwirksamkeit in einer Gesamtschau auf die anderen Regelungen aus, so dass alle Schönheitsreparaturvereinbarungen unwirksam seien.

Vorliegend waren zwar die Lackierarbeiten nur auszuführen, soweit sie erforderlich wären; allerdings waren die Malerarbeiten an sog. starre Fristen gebunden. Die sogenannte starre Fristenreglung ist bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig. Schönheitsreparaturen sind immer nur auszuführen, soweit sie erforderlich sind. Somit war auch die Abwälzung der Malerarbeiten unwirksam – auch wenn diese in einer anderen Ziffer geregelt waren.

Auf ein weiteres Problem, nämlich ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert war oder nicht, kam es insofern in diesem Verfahren nicht mehr an. Mit dieser Problematik beschäftigte sich der BGH in den Verfahren VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13. Nach diesen Entscheidungen ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn die Wohnung zu Anfang des Mietverhältnisses unrenoviert ist.

Im Verfahren VIII ZR 185/14 waren zu Beginn des Mietverhältnisses jedenfalls in 3 Zimmern der Wohnung Streicharbeiten erforderlich. In dem Verfahren VIII ZR 242/13 war fraglich, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Dies zu klären sei Sache des Tatrichters, weshalb die Sache zurückverwiesen wurde. Abgrenzungskriterium für diesen sei, ob die Gebrauchspuren so unerheblich sind, dass die Wohnung in einer Gesamtschau den Eindruck einer renovierten Wohnung mache.

Es lohnt sich daher häufig die Schönheitsreparaturklauseln – auf Vermieterseite vor Abschluss des Mietvertrages und auf Mieterseite bei Beendigung des Mietverhältnisses – überprüfen zu lassen.