Schonfristzahlung nicht bei fristgerechter Kündigung

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter aufgrund hoher Mietrückstände ordentlich fristgerecht, kann sich der Mieter nicht auf die Schonfristzahlung gem. § 569 III Nr. 2 BGB berufen. Denn diese findet nur auf außerordentlich fristlose Kündigungen Anwendung, so das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 223/18).

Der Sachverhalt

Der Mieter einer Wohnung zahlte über Jahre hinweg nur eine geminderte Miete, was er mit seiner persönlichen wirtschaftlichen Situation begründete. Der Vermieter kam seinem Mieter daraufhin entgegen und vereinbarte eine moderate Ratenzahlung über die entstandenen Mietrückstände. Doch auch an diese Vereinbarung hielt sich der Mieter nicht. Infolgedessen kündigte der Vermieter seinem Mieter das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht, obwohl er auch zu einer außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt gewesen wäre.

Dem entgegen hielt der Mieter, die Mietrückstände seien innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches des Vermieters bezahlt worden und die Kündigung somit aufgrund der Schonfristzahlung aus § 569 III Nr. 2 BGB unwirksam.

Die Entscheidung des LG Berlin

Vorinstanzlich entschied das Amtsgericht Berlin noch Zugunsten des Mieters. Zwar sei die Regelung der Schonfristzahlungen nach ihrem Wortlaut nur auf außerordentlich fristlose Kündigungen anwendbar. Jedoch sei dies eine Regelungslücke, die dem Sinn und Zweck der Schonfristzahlung entgegenstünde. Deshalb sei diese auch auf ordentlich fristgerechte Kündigungen anwendbar.

Das sah das LG Berlin anders. Die Schonfristzahlung sei nach ihrem Wortlaut eindeutig nur auf außerordentlich fristlose Kündigungen anwendbar. Es bestehe auch keine Regelungslücke, die die Anwendung der Schonfristzahlung auf ordentlich fristgerechte Kündigungen rechtfertigen würde. Bei ordentlich fristgerechten Kündigungen und besonders in dem verhandelten Fall habe der gekündigte Mieter mehr als genug Gelegenheiten und Zeit gehabt, seinen mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Der Vermieter sei dem Mieter weit entgegengekommen. Daher habe der Mieter keinen Anspruch auf Schonfristzahlung.

Einschätzung und Empfehlung

Die Entscheidung des LG Berlin ist nur logisch und richtig. Sie wendet zudem zutreffend die Rechtsprechung des BGH an. Bei außerordentlich fristlosen Kündigungen soll den Mietern die Gelegenheit gegeben werden, die Mietrückstände doch noch zu zahlen und so den Verlust der eigenen Wohnung verhindern zu können. So soll vor allem ein sehr plötzlicher und schneller Verlust der Wohnung aufgrund der nicht notwendigen Kündigungsfrist vermieden werden.

Bei ordentlich fristgerechten Kündigungen ist dieser Schutz nicht notwendig. Durch die Kündigungsfrist erfolgt der Verlust der Wohnung nicht unmittelbar nach der Kündigung.

Vermieter, die das Mietverhältnis mit dem säumigen Mieter beenden wollen, ist zu raten, in jedem Fall nicht nur außerordentlich fristlos, sondern zusätzlich fristgemäß zum nächstmöglichen Termin zu kündigen. Dagegen hilft auch eine mögliche Schonfristzahlung nicht.