Sicherung einer Forderung durch Eigentumsübertragung – Fiduziarität (Treuhand)

Die Fiduziarität ist, wie auch eine Hypothek, eines der Sicherungsmittel für die Bezahlung, durch das ein Gläubiger, falls der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, dessen Vermögen einziehen kann, um seine Forderung zu begleichen. Der hauptsächliche Unterschied zwischen einer Hypothek und der Fiduziarität ist der, dass bei einer Hypothek ein Schuldner das Eigentum an seinem Besitz behält, während bei der Fiduziarität das Eigentumsrecht sofort auf den Gläubiger übertragen wird.

Das Treuhandverhältnis kommt durch einen Vertragsabschluss zustande durch den, um bestimmte Forderungen des Gläubigers abzusichern, auf ihn das Eigentum an einer Sache oder ein Recht des Schuldners übertragen wird. Der Schuldner überträgt sein Eigentum an der Sache auf den Gläubiger, und zwar so, dass dieser es ihm zurückerstattet, sobald der Schuldner seine Schuld bezahlt.

Die genannte Vereinbarung kann vor Gericht oder beim Notar in einer Beurkundungsform geschlossen werden. Man kann Geldforderungen und bargeldlose Forderungen absichern, sowie zukünftige Forderungen.  

Nach Abschluss dieser Vereinbarung und Eigentumsübertragung auf den Gläubiger kann der Schuldner die Sache weiter benutzen. So kann er dieselbe Sache ohne Zustimmung des Gläubigers z.B. mit einer Grundschuld belasten. Wenn es aber zum Verkauf der Immobilie kommen würde, würde zuerst die Forderung des fiduziarischen Gläubigers beglichen werden und danach erst die Forderung des hypothekarischen Gläubigers.

Falls der Schuldner diese Forderung nach ihrer Fälligkeit nicht erfüllt, ist der Gläubiger berechtigt diese auf ihn übertragene Sache oder das übertragene Recht zu verkaufen. Der Gläubiger kann das auch vor Fälligkeit der Forderung machen und eine solche Übertragung des Gläubigers ist gültig, aber er haftet dem Schuldner für den Schaden, den er ihm möglicherweise verursacht hat, und er ist auch strafrechtlich haftbar.

Die Sicherungssache kann nur mit Hilfe eines Notars zu Geld gemacht werden. Hierbei gelten die Regeln über den Verkauf bzw. die Verwertung der Sicherungssache wie bei einem Objekt der Zwangsvollstreckung im Zwangsvollstreckungsverfahren. Wenn der Kaufpreis deponiert ist wird der Notar aufgrund der Versteigerung im Namen des Gläubigers mit dem Käufer einen Kaufvertrag in Form einer notariellen Urkunde abschließen. 

Anstatt die Sicherungssache gleich zu verkaufen kann der Gläubiger, nach Fälligkeit der Forderung, durch den Notar den Schuldner auffordern, ihn innerhalb von 30 Tagen durch den gleichen Notar zu benachrichtigen, ob er (der Schuldner) verlangt, dass die übertragene Sicherungssache mit Hilfe des Notars verkauft wird. Wenn sich der Schuldner innerhalb von 30 Tagen nicht äußert oder der Verkauf beim Notar nicht erfolgreich ist, wird der Gläubiger der rechtmäßige Eigentümer der Sicherungssache und zwar für den Preis, der dem Betrag der Sicherungsforderung mit Zinsen, Kosten und Steuern entspricht, und damit wird die Forderung des Gläubigers als erfüllt angesehen.

Wenn der Schuldner die Sicherungssache mit einer Hypothek belastet, nachdem der Gläubiger ihr rechtmäßiger Eigentümer wurde, kann dieser die Löschung der Hypothek im Grundbuch verlangen.

Bei der Übertragung der Sicherungssache vom Schuldner auf den Gläubiger, bezahlt der Gläubiger weder Steuern noch andere Gebühren. Aber wenn die fiduziarisch übereignete Sache verkauft oder der Gläubiger der rechtmäßige Eigentümer dieser Sache wird, dann werden die Steuern (Immobiliensteuer, MwSt...) erhoben und gezahlt wie bei jedem anderen Verkauf einer Immobilie.

In den meisten Fällen wird das Eigentum an Immobilien, zur Sicherung einer bestimmten Forderung, übertragen und im Grundbuch eingetragen. Alle anderen Sachen (Mobilien), die nicht in öffentliche Bücher eingetragen werden müssen, werden ab 2006 bei allen gerichtlichen und notariellen Sicherungsforderungen in ein spezielles öffentliches Register eingetragen. Dieses Register wird von einem speziellen Registeramt innerhalb der FINA geführt.

In die Vereinbarung, mit der die Forderung des Gläubigers gesichert wird, kann auch eine Vollstreckungsklausel eingefügt werden, mit der der Schuldner es dem Gläubiger ermöglicht, allein aufgrund dieser Vereinbarung eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner zwecks Übereignung der Sicherungssache nach Fälligkeit der Forderung zu verlangen. Eine solche Vereinbarung ist ein vollstreckbarer Titel was bedeutet, dass aufgrund dieses Titels der Gläubiger, ohne vorher einen meist langwierigen Prozess zu führen, sofort ein Zwangsvollstreckungsverfahren gegen den Schuldner einleiten kann, wenn dieser bei Fälligkeit der Forderung seine Schuld nicht begleicht.