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Sittenwidrigkeit bei Mietverträgen und Pachtverträgen

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Wucher verstößt gegen die guten Sitten. Daher sind derartige Rechtsgeschäfte nichtig. Das gilt auch für Pachtverträge und Mietverträge, wenn der vereinbarte Pachtzins bzw. Mietzins als wucherähnliches Geschäft anzusehen ist. Das Landgericht Coburg hat derartige Verträge in aller Deutlichkeit als sittenwidrig und unwirksam eingestuft (Az.: 14 O 194/15).

Die Rechtslage, in dem Fall, den das LG Coburg zu entscheiden hatte, war eindeutig. Ein Kubaner hatte die Absicht ein Lokal zu eröffnen. Seine ganze Unerfahrenheit zeigte sich beim Abschluss des Pachtvertrags. Der Verpächter forderte eine monatliche Pacht in Höhe von 9000 Euro, dazu eine Kaution in Höhe von 20.000 Euro und noch weitere Sicherheiten. Als der Pächter die Kaution nicht zahlte, landete der Rechtsstreit vor Gericht.

Der Pächter führte an, dass der Pachtvertrag sittenwidrig sei. Die vereinbarte Pacht sei viel zu hoch und unangemessen. Ein Sachverständigen-Gutachten bestätigte diese Auffassung. Demnach betrug die ortübliche Pacht nur etwa die Hälfte der vereinbarten Summe. Das LG Coburg sah in dem Pachtvertrag ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und sah die Grenze zur Sittenwidrigkeit überschritten. Ein solches Missverhältnis liege bei gewerblichen Räumen vor, wenn die vereinbarte Pacht mehr als das Doppelte der ortsüblichen Pacht beträgt. Dieses Missverhältnis sei hier gegeben und der Vertrag nichtig.

Bei der Miete für Wohnraum ist dieses Missverhältnis schon eher erreicht. Hier liegt Wucher vor, wenn der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Miete um mehr als die Hälfte übersteigt. Voraussetzung für Wucher ist, wenn ein Geschäftspartner die Schwächesituation des anderen ausnutzt. Solche Schwächen können z. B. Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche sein.

„In dem vorliegenden Fall lag eindeutig ein wucherähnliches Geschäft vor und der Pachtvertrag war daher unwirksam. Häufig ist die Rechtslage aber nicht so eindeutig und die vertraglichen Vereinbarungen bewegen sich im Grenzbereich. Dann sollten die Verträge und die Umstände des Vertragsabschlusses genau geprüft werden“, sagt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

Mehr Informationen: https://www.ajt-neuss.de/mietrecht-wohnungseigentumsrecht




Rechtstipp vom 24.03.2017
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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