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Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit von Grundstückskaufverträgen
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BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12 –
§ 138 Abs. 1 BGB
Ein Vertrag über ein Grundstück ist bei bereits bei einem Missverhältnis von 90 % zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig gem. § 138 Abs. 1 BGB.
Sachverhalt/Problem:
Der Kläger machte dem Beklagten ein Angebot für eine Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz für 118.000 €. Dieser hatte das Objekt 2 Monate zuvor für lediglich 53.000 € erworben und nahm das Angebot dankend an. Als der Kläger später von der großen Wertdifferenz erfuhr, wollte er sich sofort vom Vertrag lösen und nahm den Beklagten auf Rückabwicklung des Vertrages in Anspruch. Fraglich ist nun, ob der Vertrag schon grundsätzlich sittenwidrig gem. § 138 Abs. 1 BGB war.
Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof bejaht bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstückskauf die Sittenwidrigkeit gem. § 138 Abs. 1 BGB.
Sittenwidrigkeit setzt ein objektives und ein subjektives Element voraus (verwerfliche Gesinnung).
Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht aber eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, die in der Regel eine weitere Prüfung subjektiver Voraussetzungen entbehrlich macht und die Sittenwidrigkeit des Vertrages begründet.
Ein solches Missverhältnis liegt nach dieser Entscheidung vor, wenn der Wert der Leistung den der Gegenleistung um 90 % übersteigt.
Zur Berechnung muss der objektive Wert des Grundstücks festgestellt werden.
Im oben genannten Sachverhalt wurde das Grundstück im Nachhinein durch ein privates Gutachten auf einen Wert von 61.000 € geschätzt.
(Bei Immobilien ist grundsätzlich das Wertvergleichsverfahren anzuwenden. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.)
Stellt man nun den geschätzten Wert von 61.000 € mit dem später bezahlten Kaufpreis von 118.000 € gegenüber, ergibt sich eine Überteuerung von 93 %.
Der Vertrag war somit sittenwidrig und nichtig.
Fazit:
Haben Sie ein Grundstück objektiv zu teuer gekauft, so können Sie sich bereits ab einem groben Missverhältnis (90 %) von ihrem Vertrag lösen. Das subjektive Element wird indiziert und gilt sogar, wenn der Benachteiligte das krasse Missverhältnis positiv kennt.
Zu beachten ist aber, dass die Vermutung grundsätzlich widerlegt werden kann, so wenn der Verkäufer auf ein Wertgutachten vertraut hat.
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