Steuerliche Tipps für den Kauf und den Verkauf einer Immobilie in Spanien

Welche Steuern obliegen dem Käufer einer Immobilie in Spanien?

Der Käufer einer Immobilie in Spanien ist verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die je nach der Region, in der sich die Immobilie befindet, unterschiedlich ist. Die Grundsteuer gestaltete sich bis vor wenigen Jahren als fester Steuersatz auf dem Kaufpreis. Mittlerweile lässt sich in manchen Regionen Spaniens der Steuersatz nach Kaufpreishöhe bestimmen. Das sehen wir zum Beispiel anhand der Tabelle der Grunderwerbsteuer der Landesregierung der Balearen, in der bei einem Kaufpreis von bis 400.000,00 EUR die Grunderwerbsteuer 8% beträgt, während bei einem Kaufpreis zwischen 400.000,01 EUR und 600.000,00 EUR der Steuersatz 9% beträgt (8% für die ersten 400.000,00 EUR, 9% für den Restpreis, also von 400.000,01 EUR bis 600.000,00 EUR).

Wer übernimmt die Grundsteuer der spanischen Immobilie in dem Jahr, in dem diese verkauft oder übertragen wird?

Die Grundsteuer für das Jahr, in dem die Immobilie verkauft oder sonst übertragen wird, wird nach dem Gesetz von dem Verkäufer bezahlt. Durch die Abmeldung des Verkäufers bei dem spanischen Katasteramt nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde wird gewährleistet, dass in dem nachfolgenden Jahr die Gemeinde sich an den Käufer also an den neuen Eigentümer wendet. Verkäufer und Käufer können aber auch vereinbaren, dass der Käufer die Grundsteuer für das laufende Jahr übernimmt. In dieser Situation muss der Verkäufer sich vergewissern, dass der Käufer dies auch tut, sonst kann die spanische Gemeinde den Grundsteuerbetrag von dem Verkäufer anfordern.

Wie viel Zeit hat der Käufer, die spanische Grunderwerbsteuer zu begleichen?

Je nach dem Ort, in dem sich die Immobilie befindet, hat der Käufer für die Zahlung der Grunderwerbsteuer 30 Arbeitstage oder einen Monat, was nicht das Gleiche ist, weil Arbeitstage im Sinne des spanischen Finanzamtes Montag bis Samstag inklusive sind, somit werden praktisch aus den 30 Arbeitstagen ca. 35 Tage Zeit.

Welche Steuern muss der nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie zahlen?

Der nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer spanischen Immobilie muss grundsätzlich zwei Steuern zahlen:

- die Einkommensteuer für in Spanien nicht ansässige Verkäufer aufgrund eines eventuellen Gewinns aus dem Verkauf,

- Die Wertzuwachssteuer der Gemeinde.

Die Einkommensteuer für die in Spanien nicht ansässigen Verkäufer einer spanischen Immobilie

Der Verkäufer einer spanischen Immobilie muss an das spanische Finanzamt die Einkommensteuer aus dem durch den Verkauf der Immobilie erzielten Nettogewinn abführen. Der Steuersatz ist seit dem 12. Juli 2015 19,5%

Gewisse Ausgaben helfen dem Verkäufer, den Nettogewinn zu reduzieren: zum Beispiel die Zahlung der Grunderwerbsteuer als er die spanische Immobilie kaufte, die Zahlung der Wertzuwachssteuer der Gemeinde, Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten.

Der Verkäufer kann mithilfe einer entsprechenden Planung die Zahlung der spanischen Gewinnsteuer aus dem Verkauf seiner Immobilie erheblich reduzieren. Diese Planung kann nicht pauschal sondern mit Einbezug der konkreten Umstände in jedem Fall erfolgen.

Darüber hinaus kann der Verkäufer je nach dem Datum seines Immobilienkaufs einen hohen prozentuellen Anteil seines Nettogewinns abschaffen und damit eine erhebliche Steuerreduzierung erfahren.

Der Verkäufer muss dulden, dass der Käufer 3% vom Kaufpreis einbehält, die an das spanische Finanzamt abzuführen sind. Tut dieses der Käufer nicht, haftet seine neu erworbene Immobilie gegenüber dem spanischen Finanzamt für die Zahlung der Einkommensteuer des Verkäufers.

Die 3% entsprechen einer Anzahlung für das spanische Finanzamt aufgrund der Einkommensteuer wegen des Nettogewinns des Verkäufers, bis dem Finanzamt die endgültige Abrechnung der Steuer vorliegt und die genaue zu zahlende Steuersumme berechnet werden kann.

Was ist die Wertzuwachssteuer der Gemeinde?

Die Wertzuwachsteuer ist eine Gemeindesteuer, die auf dem Zuwachs des Katasterwerts des Bodens eines Grundstücks basiert. Der Katasterwert besteht in Spanien aus dem Katastwert des Bodens und aus dem Katasterwert des Baus. Die Gemeinde multipliziert einen gewissen Prozentsatz (zum Beispiel 3%) mit der Anzahl von Jahren, die der Verkäufer die Immobilie in seinem Eigentum hatte. Der resultierende Prozentsatz entspricht dem Wertzuwachs des Bodens, der mit einem weiteren Prozentsatz besteuert wird. Die Prozentsätze der spanischen Wertzuwachssteuer sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.