Technisches Baubuch: Aushändigung an den Käufer obligatorisch

Das Technische Baubuch ist die vollständige Röntgenaufnahme eines Gebäudes von der Planungsphase über die Ausführungs- und Abnahmephase bis hin zur Betriebsphase während der gesamten Lebensdauer des Gebäudes bis zu seinem Abriss. Es handelt sich um eine Sammlung besonders wichtiger Dokumente, die den nachfolgenden Eigentümern des Gebäudes übergeben werden. Diese sind verpflichtet, sie auf dem neuesten Stand zu halten und zu vervollständigen.  

In der Praxis versäumen es viele Verkäufer, das Technische Baubuch bei der Eigentumsübertragung an den Käufer zu übergeben. Mangels Kenntnis übernimmt der Käufer das Gebäude ohne diese wichtigen Unterlagen, was langfristig schwerwiegende Folgen haben kann.    

INHALT DES TECHNISCHEN BAUBUCHS

Das Technische Baubuch ist eine Sammlung von Dokumenten, die sich auf den Entwurf, die Ausführung, die Abnahme, den Betrieb, die Instandhaltung, die Instandsetzung und die Überwachung von Bauwerken beziehen.

Der Inhalt und die Form des Technischen Baubuchs werden durch den Regierungsbeschluss Nr. 343/2017 zur Änderung des Regierungsbeschlusses Nr. 273/1994 über die Genehmigung der Verordnung über die Abnahme von Bauwerken und zugehörigen Anlagen geregelt, wobei alle Investoren verpflichtet sind, die gesetzlich vorgeschriebene Struktur des Inhalts einzuhalten.

Die vier (4) Dokumentationsarten, die im Technischen Baubuch enthalten sind, sind

• die Planungsdokumentation
• die Ausführungsdokumentation
• die Dokumentation der Abnahme und
• die Dokumentation der Überwachung der Leistung im Betrieb und der Eingriffe in das Bauwerk.

Die oben genannte Rechtsvorschrift enthält detaillierte Anweisungen für das Ausfüllen des Technischen Baubuchs, einschließlich des Ereignisprotokolls. 

Für Wohngebäude bis zu zwei Geschossen und Nebengebäude sowie für kleinere Bauten wie Zäune, Torhäuser usw. ist das Technische Baubuch zusammengefasst in

• die Baugenehmigung
• das Abnahmeprotokoll am Ende der Bauarbeiten
• das Endabnahmeprotokoll am Ende der Gewährleistungsfrist
• sonstige besondere Vorkommnisse während der Bauzeit.

DIE ERSTELLUNG DES TECHNISCHEN BAUBUCHS

Das Technische Baubuch wird von den am Planungs- und Ausführungsprozess Beteiligten, insbesondere dem Planer und dem Bauleiter, erstellt.

Das Technische Baubuch wird dem Bauherrn wie folgt übergeben

• die Entwurfsdokumentation und die Ausführungsdokumentation bei der Abnahme am Ende der Bauarbeiten
• die Abnahmedokumentation und die Dokumentation über die Überwachung der Leistungen und Eingriffe am Bauwerk bei der Endabnahme der Bauarbeiten (nach Ablauf der Gewährleistungsfrist).

VERPFLICHTUNGEN DER EIGENTÜMER 

Das technische Baubuch ist bei der Übergabe des Gebäudes dem neuen Eigentümer zu übergeben, der verpflichtet ist, es aufzubewahren und auf dem neuesten Stand zu halten. Es wird von allen nachfolgenden Eigentümern während der gesamten Lebensdauer des Gebäudes bis zu seinem Abriss aufbewahrt; nach dem Abriss übergibt der Eigentümer ein vollständiges Exemplar zur Aufbewahrung an das Archiv der territorialen Verwaltungseinheit, in deren Bezirk sich das Gebäude befand.

Bei Mehrfamilienhäusern wird das technische Baubuch von der Eigentümergemeinschaft geführt und vom Verwalter auf dem neuesten Stand gehalten.   

Die Bestimmungen des Technischen Baubuchs über den Betrieb sind für die Eigentümer, Verwalter und späteren Nutzer des Gebäudes verbindlich.

Schlussfolgerung:  

Beim Abschluss von Kaufverträgen und bei der Übergabe des Gebäudes vom Verkäufer an den Käufer ist es besonders wichtig, dass der Käufer vom Verkäufer das Technische Baubuch verlangt und erhält. Dies ist eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, die in der Praxis häufig verletzt wird.

Das Fehlen des technischen Baubuchs kann langfristig schwerwiegende Folgen haben: Schwierigkeiten bei der Instandhaltung, Renovierung, Erweiterung oder Sanierung, Schwierigkeiten bei einem späteren Verkauf, Wertminderung der Immobilie aufgrund der Unsicherheit über die Sicherheit des Gebäudes und die Rechtmäßigkeit seiner Errichtung, Unmöglichkeit der Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtungen zur Führung und Vervollständigung des technischen Baubuchs mit dem Risiko von Geldstrafen bis zu 20.000 Lei.

Die Wiederherstellung des technischen Baubuchs ist möglich, erfordert jedoch ein langwieriges Verfahren mit erheblichen Kosten für den Käufer.

Kontakt und weitere Informationen: 

Oana Somesan, Avocat (Rechtsanwältin)

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