Teilungsversteigerung einer Immobilie in den USA – Division auction of property in US

Vorliegend begehrte der Ratsuchende eine Auskunft hinsichtlich der Versteigerung einer Immobilie in den USA. Es handelte sich um eine Teilungsversteigerung einer Ferienimmobilie in den USA in der Eigentumsgemeinschaft zwischen diesem und der Noch-Ehefrau. Diese sind je zur Hälfte Eigentümer und leben in Gütertrennung in Deutschland. Die offizielle Trennung ist bereits seit 1 Jahr gegeben, so dass nach dessen Ansicht die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung gegeben seien. Die Ehefrau möchte die Immobilie gerne behalten, ist jedoch nicht im Stande, dem Ratsuchenden den angemessenen Betrag auszuzahlen, um dessen Miteigentumsanteil zu erwerben. Die Immobilie ist soweit auch gesamt lasten- und schuldenfrei. Die primäre Frage des Ratsuchenden ist nun, wie hier gerichtlich vorzugehen ist, insbesondere welches Gericht zuständig ist, da beide Ehegatten deutsche Staatsbürger sind, oder ob eventuell ein Gericht in den USA zuständig ist, da sich die Immobilie dort befindet. 

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für die Rechte aus der Entstehung, der Änderung, des Übergangs usw. an Grundstücken stets der Gerichtsstand und das Recht der Belegenheit, also der Ort an dem sich das Grundstück die Immobilie befindet anwendbar ist, vgl. auch Art. 43 EGBGB. Im vorliegenden Fall ist dies somit die USA. Der Hintergrund des Grundsatzes „lex rei sitae“ dient vor allem der Rechts- und Verkehrssicherheit, da die anwendbare Rechtsordnung leicht feststellbar ist. Versteigerungen (sog. foreclosure transactions) werden durch die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten geregelt. Da es 50 verschiedene Bundesstaaten gibt, sind hier die speziellen Gesetze zu beachten. Diese unterscheiden sich auch in den Bestimmungen über Verfahren, Ablauf und Durchführungen von Versteigerungen (foreclosure law) in den einzelnen Bundesstaaten teilweise gravierend voneinander, eine allgemeine Aussage ist daher rechtlich nicht möglich und hat aufgrund aller Einzelheiten des betreffenden Falles individuell zu erfolgen. 

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English Version: 

Division auction of a property in the USA

In the present case, the person seeking advice requested information regarding the auction of a property in the US. It was one divisional auction of a vacation property in the US in the ownership community between him and his still-married but separated wife. Each of them is half owner and lives already in local separation in Germany. The official separation has been in place for 1 year so that in his opinion the legal requirements for a division auction are given. The wife would like to keep the property but is unable to pay the person seeking advice by the appropriate amount to acquire his co-ownership share. So far, the property is completely free of debts. The primary question of the person seeking advice is now how to proceed here in court in particular which court has jurisdiction since both spouses are German citizens or whether a court in the USA may have jurisdiction since the property is located there.

First of all it should be pointed out that the place of jurisdiction and the right of the location, i.e. the place where the property is located is always applicable for the rights arising from the creation, modification, transfer, etc. of land, cf. also Art. 43 EGBGB. In the present case this is the US. The background to the "lex rei sitae" principle primarily serves legal and traffic security since the applicable legal system is easy to determine.

Auctions (so-called foreclosure transactions) are regulated by the laws of the individual states. Since there are 50 different states the special laws must be observed here. These also differ from each other in the regulations regarding the procedure and implementation of auctions (foreclosure law) in the individual states so that a general statement is not legally possible and must be made individually due to all the details of the case in question. 

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