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Trennung – was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Rechtstipp vom 18.08.2016
Rechtstipp vom 18.08.2016

Zuerst fängt alles ganz romantisch an – Verlieben, Zusammenziehen, Heirat, eine Familie gründen, ein Haus bauen/kaufen. Doch bei einer Trennung stehen beide Partner plötzlich vor der Frage – was passiert mit dem gemeinsamen Haus? Viele finanzielle Themen sind zu klären, da das Haus in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt ist, beide Eheleute im Grundbuch mit hälftigem Miteigentum stehen und auch Beide Darlehensnehmer gegenüber der Bank sind.

Welche Varianten sind möglich?

Wenn einer der Eheleute das Haus finanziell nicht alleine halten kann, muss es verkauft werden. Der Verkaufserlös wird hälftig geteilt, wenn Schulden übrig bleiben, haften beide dafür. Es muss Übereinstimmung hinsichtlich Kaufpreis und Käufer bestehen und eine Lösung für die Zeit bis zum Hausverkauf gefunden werden.

Möglich wäre auch, dass ein Ehepartner das Haus als Alleineigentümer behält und dem anderen den hälftigen Verkehrswert auszahlt. Entweder muss ein weiterer Kredit aufgenommen werden oder es erfolgt eine Verrechnung gegen den Zugewinn oder den Versorgungsausgleich. All dies muss notariell geregelt werden. Die darlehensgebende Bank muss den anderen Ehepartner aus der Schuldhaft entlassen, d. h. der ursprüngliche Darlehensvertrag wird nur noch mit einer Partei geführt. Voraussetzung ist natürlich, dass beim übernehmenden Ehepartner genügend Einkommen vorhanden ist.

Die dritte Variante sieht weiterhin das gemeinsame Eigentum beider Parteien vor, während nur einer von beiden im Haus wohnen bleibt. Hier gilt es dann, eine interne Regelung bezüglich der Nutzung, der Kosten, eventueller Mietzahlungen, Haftung, Verwaltung etc. zu treffen. Diese Art wird häufig gewählt, wenn keiner von beiden das Haus alleine bewirtschaften könnte und ein Verkauf nicht gewollt ist, weil z. B. das Familienheim für die Kinder gehalten werden soll.

Zeichnet sich ab, dass ein Verkauf etwa aufgrund gefallener Immobilienpreise die verbliebenen Schulden und Verkaufskosten nicht einspielt, und eine allein das Haus nicht halten kann, ist eine Vermietung der Immobilie an Dritte eventuell ein möglicher Weg. Voraussetzung ist allerdings, dass die Parteien auch in der Lage sind, gemeinsam als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. Das betrifft zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten oder das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung. Ist ein Miteinander unmöglich, ist eine Vermietung keine brauchbare Alternative.

Im Falle einer Scheidung entscheidet das Familiengericht nicht über das Haus. Gibt es zwischen den Eheleuten absolut keine Einigung, bleibt daher nur die Teilungsversteigerung. Hier stellt einer der Partner den Antrag auf Zwangsversteigerung bei Gericht – was jedoch meistens für beide Seiten nachteilig ist.

Wer haftet für die Schulden?

Für die Schulden haftet der Darlehensnehmer, meistens daher beide Parteien, da beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Zahlt also einer von beiden keine Darlehensraten mehr, kann die Bank sich an den anderen Partner halten, auch wenn dieser nicht mehr im Haus wohnt = gesamtschuldnerische Haftung. Dafür besteht dann aber auch hälftiges Miteigentum am Haus. Problematisch sind die Fälle, in denen nur einer von beiden Eheleuten Eigentümer ist, aber beide für das Darlehen haften.

Wem gehört das Haus?

Das Haus gehört demjenigen, der im Grundbuch als Eigentümer steht. Nach der Heirat erwirbt der andere Ehegatte nicht automatisch das hälftige Miteigentum, wenn der andere das Haus in die Ehe mitgebracht hat. Soll der andere Ehegatte dann ebenfalls Miteigentümer werden, muss dies durch notariellen Überlassungsvertrag geschehen.

Was geschieht mit dem Wohnwert?

Der Ehegatte, der nach der Trennung im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, muss sich den Wohnwert als Einkommen oder Nutzungsvorteil anrechnen lassen. Bei einem Anspruch auf Trennungsunterhalt erhöht sich damit das unterhaltsrechtlich zuzurechnende Einkommen. Bestehen keine Unterhaltsansprüche, hat der ausgezogene Ehepartner einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Nutzung seiner Eigentumshälfte.

Während der Trennungszeit berechnet sich die Nutzungsentschädigung nach dem angemessenen Wohnvorteil, der danach bemessen wird, was ein Ehepartner sonst für eine angemessene Wohnung an Miete ausgeben würde. Wenn die Auseinandersetzung wegen des gemeinsamen Hauses bereits stattgefunden hat oder Ehescheidungsantrag gestellt worden ist, berechnet sich der Wohnvorteil nach der Höhe der ortsüblichen Miete.

Wann zum Anwalt?

Auch wenn viele bei einer Trennung den Gang zum Anwalt bezüglich des Eigenheimes wegen des hohen Streitwertes scheuen, empfiehlt es sich, frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen, um keine Zeit bezüglich der entscheidungsrelevanten Fragen zu verlieren und nicht plötzlich Unterhaltszahlungen, einem zweiten Haushalt zusätzlich zu den Kreditzahlungen, Zugewinnausgleichsansprüchen etc. ausgesetzt zu sein.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Familienrecht, Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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