Übergabe von Immobilienvermögen in 2023

Reaktion auf die neuen Bewertungsvorschriften und Alternativen zur Schenkung von Grundbesitz

Zum Jahreswechsel haben sich die Bewertungsvorschriften geändert, auf die das Bewertungsgesetz zurückgreift. Dies führt zu höheren Grundstückswerten. Damit kann die Übergabe von Immobilien künftig erheblich teurer werden. 

Etliche Immobilienbesitzer wurden durch die Ankündigung des Bundesgesetzgebers kurz vor Jahresende auf kaltem Fuß erwischt. Entweder waren die Vorüberlegungen noch nicht so weit gereift, oder es war schlicht kein Notartermin mehr frei vor dem Jahreswechsel. Ärgerlich ist es, wenn jetzt infolge der Änderungen diesteuerlichen Freibeträge für Schenkungen nicht mehr ausreichen. Diese belaufen sich auf 500.000 € zwischen Ehepartnern und 400.000 pro Kind und Elternteil und können alle10 Jahre neu ausgeschöpft werden. Bei Schenkungen, die darüber liegen, fällt Schenkungssteuer an. 

Welche Handlungsalternativen gibt es?

Bei Erwerb des Familienheims durch den Ehepartner wird der Freibetrag grundsätzlich nicht in Anspruch genommen. Das gilt für Kinder nur bei einer Wohnfläche von nicht mehr als 200 qm und nur bei Erwerb von Todes wegen.   

Ansonsten besteht die Option, durch ein ordentliches Grundstücksgutachten die neue Bewertung des Finanzamts außer Kraft zu setzen. 

Außerdem gibt es viele Alternativen zur klassischen Übergabe. 

Nießbrauch oder Wohnrecht etwa werden steuerlich als Gegenleistung anerkannt und mindern den Übergabewert. Das lohnt sich bei Übergebern, die noch eine gute Restlebenserwartung haben. Auch umgekehrt kann verfahren werden, indem nicht Grundeigentum übertragen wird, sondern nur ein Nutzungsrecht wie ein Nießbrauch. Der kann zeitlichbegrenzt oder quotiert werden. Die Freibeträge können dann punktgenau angesteuert werden. 

Dann gibt es noch die Möglichkeit, dass der Grundbesitz verkauft wird. Innerhalb der Familie fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Erfolgte die Anschaffung des Grundbesitzes vor mehr als zehn Jahren oder war das Objekt selbst bewohnt, ist auch keine Wertsteigerung zu versteuern. 

Ein Vorteil des Verkaufs liegt bei vermieteten Objekten darin, dass die AfA neu angesetzt werden kann. Denkbar ist es, den Kaufpreis zu verzinsen oder bei einer Bank oder innerhalb der Familie aufzunehmen und die Zinsen gegen Mieteinkünfte abzuschreiben. Die Zinseinkünfte werden dann versteuert (25%). So kann ein lastenfreies Objekt innerhalb der Familie refinanziert werden. 

Für komplexe Verhältnisse lohnt es sich ferner, über die Errichtung einer Familiengesellschaft nachzudenken. Dann kann Grundbesitz über Generationenplanvoll verwaltet werden unter Ausnutzung vielfältigster unteranderem steuerlicher Vorteile. 

Was ist also zu tun?

Der Gesetzgeber bietet weiterhin zahlreiche Möglichkeiten, die Vermögensnachfolge frei von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anzugehen.  Die Einzelheiten sind aber komplex. Um die passenden und vorteilhaften Lösungen zu finden, bedarf es eingehender Beratung durch einen qualifizierten Fachanwalt für Erbrecht, der meist auch den Steuerberater hinzuziehen wird.