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Übergabeprotokoll - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 4 Minuten Lesezeit
Übergabeprotokoll - was Sie wissen und beachten müssen!

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. Was ist ein Übergabeprotokoll?
  3. Was sollte ein Übergabeprotokoll enthalten?
  4. Auf welche Besonderheiten ist beim Übergabeprotokoll bei einem Immobilienkauf zu achten?
  5. Wann sollte das Übergabeprotokoll erstellt werden?
  6. Wie sollte die Übergabe einer Immobilie ablaufen?
  7. Wo liegen die Vorteile eines Übergabeprotokolls für Mieter?
  8. Was können Mieter bei Schäden trotz Übergabeprotokoll tun?

Die wichtigsten Fakten

  • Übergabeprotokolle sollen den Zustand von Immobilien im Augenblick der Übergabe an neue Mieter, Vermieter oder Eigentümer dokumentieren.
  • Durch ein Übergabeprotokoll kann man eventuellen Unstimmigkeiten bezüglich des Zustandes einer Immobilie bei der Übergabe vorbeugen.
  • Bestehende Mängel sollten möglichst genau dokumentiert werden.
  • Ein Übergabeprotokoll kann auch vor Gericht als Beweismittel verwendet werden.

Was ist ein Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll sorgt für eine Bestandsaufnahme der Immobilie im Moment der Übergabe an einen neuen Eigentümer, Mieter oder Vermieter. Es dokumentiert, welchen Zustand z. B. eine Wohnung beim Einzug und welchen sie beim Auszug aufwies. Das heißt, dass dokumentiert wird, welche Schäden schon vorhanden waren und welche noch nicht.

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ist die Erstellung eines Übergabeprotokolls empfehlenswert, auch wenn es keine entsprechende gesetzliche Verpflichtung gibt. Keine Vertragspartei kann daher gezwungen werden, an der Erstellung eines Übergabeprotokolls mitzuwirken. Darüber hinaus ist auch nicht festgelegt, wie genau z. B. ein Wohnungsübergabeprotokoll aussehen muss. Dennoch ist es ein vor Gericht verwendbares Beweismittel.

Was sollte ein Übergabeprotokoll enthalten?

Experten empfehlen, dass ein Übergabeprotokoll unbedingt Folgendes umfassen sollte:
 
  • exakte Anschrift und Eckdaten der Immobilie
  • Übergabedatum, Datum des Einzugs bzw. Auszugs sowie der letzten durchgeführten Renovierung
  • Daten der Vertragspartner sowie gegebenenfalls von Zeugen
  • Aufstellung der einzelnen Räume
  • Zustand der verschiedenen Räumlichkeiten des Mietobjekts
  • Auflistung des Inventars der Immobilie
  • Informationen zur Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
  • Füllstand des Heizöltanks, wenn eine Ölheizung vorhanden ist
  • sämtliche bestehenden Mängel und Schäden
  • womöglich bestehende Schäden in weniger genutzten Räumlichkeiten wie Keller und Dachboden nicht vergessen
  • Absprachen über zukünftig notwendige Reparaturen

Vorhandene Mängel sollten so exakt wie möglich beschrieben werden. Möglichst sollte man sie zusätzlich fotografieren und die Fotos dem Übergabeprotokoll beilegen. Besteht zwischen den Vertragspartnern keine Einigkeit in Bezug auf einen Schaden, sollte dieser trotzdem zusammen mit den voneinander abweichenden Meinungen ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

Auf welche Besonderheiten ist beim Übergabeprotokoll bei einem Immobilienkauf zu achten?

Geht es nicht nur um die Vermietung einer Immobilie, sondern um einen Immobilienkauf, so sollten zusätzlich folgende Punkte im Übergabeprotokoll zu finden sein:
 
  • Zahlungsinformationen zu Müllabfuhr, Versicherungen und Grundsteuer
  • Rechnungen von Renovierungsarbeiten durch Handwerker mit bestehender Garantie
  • Aufstellung der Dokumente, die dem Käufer übergeben werden, wie Grundsteuerbescheide oder Versicherungsscheine

Wann sollte das Übergabeprotokoll erstellt werden?

Das Übergabeprotokoll sollte im Zuge der Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer oder Mieter erstellt werden. Liegt ein Immobilienkauf vor, so findet die Übergabe im Regelfall dann statt, wenn der neue Eigentümer den Kaufpreis beglichen hat.

Beim Mietverhältnis kommt es in zwei Fällen zur Übergabe. Zunächst einmal dann, wenn der Mieter das Mietobjekt an seinen Vermieter oder einen Dritten wie einen Makler übergibt, weil das Mietverhältnis endet. Hierzu muss eine der Vertragsparteien den Mietvertrag für die Immobilie gekündigt haben. Ebenso spricht man von einer Übergabe, wenn ein neuer Mieter die Immobilie vor Beginn seines Mietverhältnisses vom Vermieter übernimmt.

Wie sollte die Übergabe einer Immobilie ablaufen?

Bei der Übergabe gehen im Regelfall beide Vertragsparteien die Immobilie Raum für Raum ab und fertigen dabei das Übergabeprotokoll an. Im Idealfall sollte die Übergabe bei Tageslicht stattfinden, damit die Immobilie genau unter die Lupe genommen werden kann. Es ist außerdem empfehlenswert, dass eine neutrale Person als Zeuge bei der Übergabe dabei ist. Dadurch wird die Bestandsaufnahme für beide Vertragsparteien noch verbindlicher.

Am Ende von z. B. einer Wohnungsübergabe unterzeichnen beide Vertragspartner das Protokoll. Jede Partei erhält anschließend ein Exemplar. So kann ein späterer Streit über den Inhalt des Protokolls oder theoretisch mögliche nachträgliche Ergänzungen vermieden werden.

Wo liegen die Vorteile eines Übergabeprotokolls für Mieter?

Falls man bei der Besichtigung einer Immobilie Mängel übersehen hat, besteht nun doch noch die Möglichkeit, vom Vermieter ihre Behebung zu fordern. Wenn Mieter vorhandene Mängel ins Protokoll aufnehmen und sich gleichzeitig ihre Gewährleistungsrechte vorbehalten, versetzt sie das in die Lage, aufgrund dieser Schäden beispielsweise die Miete zu mindern.

Ein Übergabeprotokoll besitzt für Mieter noch eine zweite bedeutende Funktion: Mieter können vom Vermieter beim Auszug nicht für darin aufgeführte Schäden haftbar gemacht werden. Schließlich kann der Vermieter nun nicht behaupten, zu diesen sei es erst während der Mietzeit gekommen.

Was können Mieter bei Schäden trotz Übergabeprotokoll tun?

Auch nach einer zusammen durchgeführten und protokollierten Übergabe kann es bei einem Mietobjekt vorkommen, dass der Mieter nach Einzug zusätzliche Mängel findet, die er vorher übersehen hat. Selbst wenn diese Mängel nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, hat der Mieter bei gravierenden Schäden wie Schimmelbefall das Recht, diese vom Vermieter beseitigen zu lassen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen, da er die Immobilie gesetzlich in einem vertragsmäßigen Zustand halten muss. Kleinere Schönheitsmängel, wie zerkratztes Parkett oder beschädigte Fliesen, müssen vom Mieter hingegen hingenommen werden, wenn sie nicht schon im Übergabeprotokoll dokumentiert wurden.

Foto(s): ©AdobeStock
mangelhaftausreichendbefriedigendgutsehr gut

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