Übergang eines [Unter-] Mietvertrages über eine Werkswohnung auf den Eigentümer gemäß § 565 BGB

1. BGH: Übergang eines [Untermiet-] Vertrags über eine Werkswohnung auf den Hauptvermieter gem. § 565 BGB

Der Bundesgerichtshof [BGH] hat am 17.01.2018 entschieden, dass ein [Unter-] Mietvertrag zwischen einem Arbeitgeber [= Hauptmieter] und einem Arbeitnehmer [= Untermieter] über eine Werkswohnung nach Kündigung des [gewerblichen] Hauptmietvertrages auch dann gemäß § 565 BGB auf den Vermieter übergeht, wenn der Arbeitgeber mit der Weitervermietung an seinen Arbeitnehmer keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt [BGH, Urteil vom 17.01.2018, VIII 241/16].

2. Gewerbliche Zwischenvermietung auch bei Überlassung als Werkswohnung, § 565 BGB 

§ 565 BGB regelt für den Fall, dass der [Haupt-] Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum „gewerblich“ einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll, der Vermieter bei Beendigung des [Haupt-] Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem [Unter-] Mietverhältnis zwischen Mieter und dem Dritten eintritt. Die Regelung dient der Sicherstellung des sozialen Kündigungsschutzes des Wohnungsmieters in Fällen der gewerblichen Weitervermietung.

Die gemäß § 565 BGB erforderliche „gewerbliche“ Zwischenvermietung kann nach dem BGH auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern die Wohnung seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt. Er verfolge zumindest auch eigene wirtschaftliche Interessen, nämlich die Attraktivität des Unternehmens für [neue] Mitarbeiter zu steigern und diese dauerhaft an das Unternehmen zu binden. In dem entschiedenen Fall waren die Konditionen des Haupt- und Untermietvertrages identisch. Dieses Verständnis einer „gewerblichen“ Weitervermietung steht, so der BGH, auch im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums [Art. 14 GG].

3. Praxishinweis

Bei dem [Haupt-] Mietverhältnis zwischen Vermieter und Unternehmen handelt es sich um einen gewerblichen Mietvertrag, der grundsätzlich unter Beachtung der maßgeblichen Fristen ordentlich kündbar ist. Demgegenüber unterliegt der Untermietvertrag dem sozialen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann sich nach der Entscheidung des BGH durch die Kündigung des Hauptmietvertrages nicht eines Mietvertrages „entledigen“, um die Wohnung z. B. sodann zu veräußern oder ggf. zu höheren Mieten erneut zu vermieten. Kündigt er den Hauptmietvertrag, endet zwar der [Haupt-] Mietvertrag mit dem Unternehmen, zugleich geht jedoch der Wohnungsmietvertrag mit dem Untermieter gem. § 565 BGB auf ihn über.