Überlegungen zum Erwerb einer Eigentumswohnung

Erste Entscheidung

Beim Erwerb eine Eigentumswohnung (ETW) dürfte zunächst entscheidend sein, ob Sie beabsichtigen, in der Wohnung selbst zu wohnen, oder ob die Wohnung als Vermietungsobjekt dienen soll.

Objekt und Miteigentümer

Im Falle des Eigennutzungswunsches wird sowohl die Wohnung (Lage in der Stadt, Lage im Haus, Zuschnitt usw.) als auch die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft von besonderer Bedeutung sein. Allerdings kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft auf Dauer so erhalten bleibt, wie sie zum Zeitpunkt des Erwerbs gegeben ist. Im Verlauf der Zeit wird es zwangsläufig zu Änderungen in der Eigentümergemeinschaft kommen, da Verkäufe nicht zu verhindern sind.

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Schauen Sie sich dennoch die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und ihr Verhalten genau an. Das verhalten der Eigentümer kann abgelesen werden aus den Protokollen der stattgefundenen Eigentümerversammlungen.

Bei allen in Frage kommenden Objekten ist der tatsächliche Zustand als auch die rechtlichen Umstände zu prüfen.

Sind Mängel augenscheinlich?

Die Wohnung ist genau in Augenschein zu nehmen und auf Mängel zu untersuchen. Der Veräußerer und/oder der Makler sind nach etwaigen Mängeln, Schwachstellen Nachteile zu befragen. Der Veräußerer ist verpflichtet, den Interessenten bzw. Erwerber über Mängel am Verkaufsobjekt in Kenntnis zu setzen, um später Schadensersatzansprüche auszuschließen.

Es ist darauf zu achten, in was für einem Instandhaltungszustand sich das gesamte Objekt befindet. Nehmen Sie alle leicht zugänglichen Stellen in Augenschein und bewerten Sie den sich Ihnen bietenden (Gesamt-) Eindruck. Fallen Ihnen Mängel auf. Sprechen Sie den Veräußerer oder den Makler darauf gezielt an.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer

Aus den Protokollen der stattgefundenen Eigentümerversammlungen können Sie entnehmen, ob den Eigentümern von Seiten des Eigentumsverwalters erforderliche Instandsetzungen, notwendige Instandhaltungen oder beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen angekündigt worden sind. Die Durchführung solcher Maßnahmen muss in der Eigentümergemeinschaft diskutiert und in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Im Rahmen eines solchen Beschlusses ist auch über die Tragung, insbesondere Verteilung der aufzuwendenden Kosten zu entscheiden. Einer solchen Entscheidung können Sie auch entnehmen, ob die Kosten der beabsichtigten (baulichen) Maßnahme aus der angesparten Instandhaltungsrückstellung oder durch eine Sonderumlage bestritten werden sollen.

Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftspläne

Prüfen Sie auch frühere Wohngeldabrechnungen, zumindest jedoch die zuletzt zwischen den Wohnungseigentümern beschlossene Abrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan. Aus dem Wirtschaftsplan können Sie ebenfalls entnehmen ob bauliche Maßnahmen oder andere große Aufwendungen anstehen. Aus der Wohngeldabrechnung können Sie nicht nur die laufende wirtschaftliche Belastung des Wohnungseigentums entnehmen, sondern auch den Stand der Instandhaltungsrückstellung. Befindet sich dort wenig Kapital, ist in Kürze mit hohen Ansparmaßnahmen zu rechnen oder mit entsprechenden Belastungen bei Durchführung notwendiger Maßnahmen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Lassen Sie sich auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsanlage vorlegen; aus diesen können Sie die Zuordnungen des Eigentums, von Nutzungsrechten und die Erforderlichkeiten bei Abstimmungen entnehmen, die auch in Beschlüssen der Eigentümer festgelegt werden können.

Bestehender Mietvertrag für die Wohnung

Unabhängig davon, ob Sie beabsichtigen, die Wohnung selbst zu nutzen oder weiter(hin) zu vermieten, ist der über die Wohnung aktuell abgeschlossene Mietvertrag zu prüfen. Hierbei können Sie insbesondere feststellen, ob der Mieter die Betriebskosten gesondert zu tragen hat und ob ihm die Durchführung der turnusgemäß anfallenden Schönheitsreparaturen übertragen worden sind, was allerdings nur dann wirksam möglich ist, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter in einem frisch renovierten Zustand überlassen worden ist.

Möchten Sie die Wohnung selber nutzen, muss das Mietvertragsverhältnis wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn mit dem Mieter keine Mietaufhebungsvereinbarung zustande kommt. Hierzu sind Informationen über den Mietvertrag (einzuhaltende Kündigungsfrist; besonderer dem Mieter eingeräumte Rechte) und über den Mieter selbst (persönliche Umstände, die als Härtegründe gegen die Kündigung eingewendet werden könnten) wichtig. Lassen Sie sich auch nachweisen, wann die Wohnung zu Wohnungseigentum geworden ist und wann sie schon einmal veräußert wurde. Denn fand eine Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum während der aktuellen Vermietung statt, wird mit der ersten auf die Umwandlung folgenden Veräußerung eine Kündigungssperrfrist ausgelöst, die in Berlin 10 Jahre beträgt. Bei der ersten Veräußerung steht dem Mieter zudem ein Vorkaufsrecht zu.

Persönliche Beratung

Für eine persönliche Beratung stehe ich Ihnen gern zur Verfügung; bitte vereinbaren Sie edinen Beratungstermin mit meiner Kanzlei.