Untauglich für die Altersvorsorge: Fondsanteile

Erstaunlicher Weise hat sich in der Bevölkerung und bei manchem Gericht der Irrglaube manifestiert, dass ein Anteil an einem Immobilienfonds grundsätzlich etwas ist, was man einem Anleger zum Zweck der Altersvorsorgevermitteln kann. Dies ist unseres Erachtens ein Irrglaube. Das Gegenteil ist nämlich der Fall.

Zunächst sollte für die Altersvorsorge einmal der tägliche monetäre Bedarf einschließlich etwaiger Notgroschen für medizinische Versorgung, Reparaturen etc. nicht aus einer Fondsbeteiligung bezahlt werden müssen. Hier ist im Zweifel der Sparstrumpf sicherer als alle Arten von Fondsbeteiligungen. Erst wenn die Altersvorsorge in dieser Form gesichert ist, kann unter spekulativen Gesichtspunkten überlegt werden, ob ein Fondsanteil mit schwankendem Markt- oder Börsenwert im Portfolio eines Anlegers Platz findet. Dies wird unseres Erachtens bei Durchschnittsverdienern eher die Ausnahme sein. Ein Vermittler, der munter die Vermittlung eines Fondsanteils vermittelt, sollte sich also gut überlegen, ob er hier einem Anleger, dem er etwas anderes verspricht nicht auf Schadensersatz haftet. Auch Banken sollten bei der Finanzierung derartiger Geschäfte nicht blindlings Darlehen gewähren, da auch sie in die Haftung geraten können.

So hatte der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 14.06.2004 mehrere Urteile erlassen, in denen es um den kreditfinanzierten Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds ging. Im Gegensatz zum XI. Senat gewährt der II. Senat des BGH den Geschädigten, die Immobilienfondsanteile erworben haben, weitergehende Rechte. Auch wenn dieser Rechtsprechung der XI Zivilsenat nicht gefolgt ist Vorsicht geboten. Zwar hatte der XI Zivilsenat bereits im Jahre2000 entschieden, dass falls ein Anleger durch falsche Angaben des Beraters bzw. Vermittlers zum Kauf einer Immobilie veranlasst wurde, dass eine derartige Täuschung dem finanzierenden Kreditinstitut nicht zuzurechnen sei. Dies, weil sich die Bank ein fehlerhaftes Verhalten des Beraters nur insoweit zurechnen lassen muss, soweit es die Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Aber auch damals wie auch heute haftete schließlich der Vermittler.

Ein Immobilienfonds ist grundsätzlich keine sichere Möglichkeit zur Verbesserung der Altersvorsorge. Der Erfolg eines solchen Fonds hängt regelmäßig davon ab, dass die Immobilien dauerhaft an zahlungsfähige Mieter vermietet sind. Auf ein solches Ausfallrisiko und den spekulativen Charakter der Beteiligung hätte der Anlageberater hinweisen müssen vergleiche z.B.: Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az.: 10 U 105/06). Und zudem ist festzustellen, dass Gerichte nicht immer lediglich diese Uralt-Rechtsprechung des XI Zivilsenates „nachbeten"! Man sollte auf die ggf. bestehende Einbindung des Vermittlers in den Vertrieb von Darlehensverträgen der Bank achten. Auch nach der aktuelleren Rechtssprechung des 11. Zivilsenats des BGH (vgl. Urteil 16.05.2006, Az. XI ZR 6/04), trifft die Kredit gebende Bank wegen eines konkreten Wissensvorsprungs gegenüber dem Fondsbeitretenden eine eigene Aufklärungspflicht über die durch die Herausgabe des Fondsprospekts erfolgte arglistige Täuschung des Betroffenen und vieler anderer Investoren.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass im Fall von evidenten Unrichtigkeiten der Fondsinitiatoren in ihren Prospekten oder der für sie tätigen Vermittler auszugehen ist, wenn diese sich objektiv als grob falsch dargestellt haben. Hat dies sich der Bank aufdrängt und trotzdem ohne weitere Hinweise verschlossen, so haftet auch die Bank.