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Untermiete – Kündigung nach Ablauf der befristeten Untermieterlaubnis

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Vermieter hatte nur vorübergehende Untervermietung erlaubt

Ein Mieter erhielt Ende 2011 von seinen Vermietern die Erlaubnis, dass seine Nichte vorübergehend bei ihm wohnen könne, bis sie eine Wohnung gefunden habe. Nachdem die Nichte die Wohnung jedoch auch nach einem Jahr nicht wieder verlassen hatte, erhielt der Mieter im Dezember 2012, August 2013 und Juni 2014 jeweils eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte. Die Kündigungen akzeptierte der Mieter mit dem Hinweis auf die erteilte Untermieterlaubnis nicht. Die Vermieter erhoben Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, welcher das Amtsgericht Berlin-Mitte stattgab.

Unbefugte Gebrauchsüberlassung stellt schwerwiegende Pflichtverletzung dar

Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters (AZ: 67 S 28/15) vor dem Landgericht Berlin, welches die Entscheidung der Vorinstanz bestätigte. Den Vermietern steht der Anspruch auf Räumung zu, da sie das Mietverhältnis wegen einer unbefugten Untervermietung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam fristlos kündigen durften. Das Gericht wertete die Gebrauchsüberlassung als schwerwiegende Pflichtverletzung.

Nach Ansicht des LG Berlin habe die von den Vermietern erteilte Untermieterlaubnis nur zeitlich befristet gegolten. Nach dem Wortlaut der Erlaubnis sollte der Nichte des Mieters zeitlich befristet die Möglichkeit eingeräumt werden, sich einen angemessenen eigenen Wohnraum zu beschaffen. Aus Sicht des Gerichts sei der Zeitraum weiträumig auf ein Jahr zu bemessen gewesen. Damit sei die Erlaubnis Ende 2012 abgelaufen.

Daher habe der Mieter seit Januar 2013 die Wohnung unbefugt an seine Nichte überlassen. So sei jedenfalls die fristlose Kündigung vom August 2013 als eine Abmahnung zu werten gewesen und zwar unabhängig von ihrer Wirksamkeit.

Dem Mieter habe darüber hinaus kein Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis zugestanden, so das Landgericht. Ein solcher Anspruch wird nur bejaht, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung entsteht. Angesichts dessen, dass die Nichte neben der Wohnung in Berlin noch zwei weitere Wohnorte im Umland hatte, wertete das Gericht das Interesse an der Schaffung eines Drittwohnsitzes für die Nichte als nicht berechtigt.

Fazit

Erhält ein Mieter eine zeitlich befristete Erlaubnis zur Untermiete, so kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter nach Ablauf der Erlaubnis weiterhin die Wohnung einem Dritten überlässt.


Rechtstipp vom 16.02.2017
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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