Unwirksame Befristung eines Mietvertrags gilt als Kündigungsverzicht

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12 - mit der Frage befasst, welche Auswirkung eine unwirksame Befristung in einem Mietvertrag hat.

Der Sachverhalt

Der Beklagte hatte von der Klägerin ab dem 01.11.2004 eine Wohnung gemietet, wobei vertraglich u.a. Folgendes vereinbart war:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Mit Schreiben vom 28.02.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2011. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Räumungsklage der Vermieterin nun zurückgewiesen.

Die Entscheidung

Gemäß § 575 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (Eigenbedarf), die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war die Befristung des Mietvertrags unwirksam, da eben diese gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorlagen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Im Mietvertrag besteht eine von den Parteien nicht gewollte Regelungslücke, die durch eine sogenannte ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Im Wege dieser Auslegung ist zu ermitteln und zu berücksichtigen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bewusst gewesen wäre. Beide Parteien wollten eine langfristige Bindung an den Mietvertrag erreichen, so dass der BGH zu dem Schluss kommt, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist. Dieser führt zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung der Vermieterin.

Fazit und Praxistipp

Die Vereinbarung eines befristeten (Wohnraum-)Mietvertrages ist nur in den engen Grenzen des § 575 BGB wirksam möglich. Bereits bei der Gestaltung des Vertrags ist besondere Vorsicht geboten. Für Mieter lohnt es sich allemal, im Zweifelsfall die Wirksamkeit der Befristung überprüfen zu lassen, da ein unbefristetes Mietverhältnis bestehen kann und eine Kündigung vor Ablauf der gewollten Befristungsdauer jedenfalls nicht möglich ist.