Verwirkung von Mietforderungen unterliegt strengen Anforderungen

Ansprüche auf Zahlung von Miete verjähren regelmäßig nach 3 Jahren. Beruft sich der Mieter vor Verjährungseintritt darauf, dass die Ansprüche des Vermieters wegen Verwirkung nicht mehr bestehen, muss dieser Vortrag hohen Anforderungen genügen. Eine Verwirkung setzt nämlich nicht nur ein Zeitmoment, sondern auch ein Umstandsmoment voraus. Für eine Verwirkung ist demnach erforderlich, dass ein Anspruch längere Zeit nicht geltend gemacht wurde und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird. Je kürzer die Verjährungsfrist, um so seltener kommt eine Verwirkung in Betracht - was daran liegt, dass eine Verwirkung eine längere Nichtausübung des Rechtes voraussetzt.

Eine Verwirkung von Mietzinsansprüchen vor Eintritt der Verjährung kommt nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG Berlin, 11.02.2013, 8 U 227/12) nur aus ganz besonderen Gründen in Betracht. Solche liegen nach Ansicht des Gerichtes aber nicht schon vor, wenn der Vermieter bloß längere Zeit untätig geblieben ist. Es müssten auch gewichtige Umstände vorgelegen haben, nach denen der Mieter sich darauf eingerichtet hat, die geschuldete Miete nicht mehr leisten zu müssen. Diese besonderen Umstände muss der Mieter darlegen und ggf. auch beweisen.

Beraterhinweis:

Wer sich auf Verwirkung beruft muss darlegen, dass a) der geltend gemachte Anspruch längere Zeit nicht gefordert wurde und dass und warum er b) auch darauf vertrauen durfte, dass dies auch so bleiben würde. Die Verwirkung bewirkt, dass sich der Berechtigte aus Treu und Glauben nicht mehr auf seine Forderung berufen darf, weil der Verpflichtete auf die zukünftige Nichtgeltendmachung der Forderung schutzwürdig vertrauen durfte. Die längere Nichtgeltendmachung einer Forderung begründet lediglich das erforderliche Zeitmoment. Die weiteren Umstände, nach denen sich der Verpflichtete darauf eingerichten durfte, auch weiterhin die Forderung nicht erfüllen zu müssen, fehlen in der Praxis aber sehr häufig oder können nicht dargelegt und bewiesen werden.