Wann beginnt die Abschreibung (AfA) bei Gebäuden und wann endet die Abschreibung bei Gebäuden nach § 7 EStG?

1. Die steuerliche Abschreibung von Gebäuden und deren Relevanz

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden ist ein wesentlicher Bestandteil der steuerlichen und wirtschaftlichen Kalkulation von Immobilieninvestitionen. Im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt, ermöglicht die AfA Investoren und Eigentümern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Dieser Prozess beeinflusst maßgeblich die Rentabilität und den Cashflow von Immobilienprojekten.

Wann die Abschreibung beginnt und endet, soll nachfolgend in den Grundzügen dargestellt werden.

2. Beginn der Abschreibung für Gebäude

Die AfA beginnt zwingend im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung des Gebäudes, unabhängig
vom Zeitpunkt der Zahlung.

Das Jahr der Anschaffung von Gebäuden ist das Jahr, in dem das wirtschaftliche Eigentum übergeht. Dies wird in den notariellen Kaufverträgen regelmäßig durch die Klausel: "Übergang von Nutzen und Lasten" gekennzeichnet. Der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch ist hierfür nicht maßgeblich (vgl. EStR 7.4 Abs. 1 und EStH 7.4 "Lieferung").

Bei der Herstellung eines Gebäudes tritt an diese Stelle das Jahr der faktischen Bezugsfertigkeit (unabhängig von der tatsächlichen Nutzung bzw. dem tatsächlichen Einzug, siehe EStH 7.4 "Fertigstellung").

Erfolgt eine Anschaffung bzw. Fertigstellung während eines Jahres, beginnt die AfA zeitanteilig gemäß § 7 Abs. 4 EStG ("pro ratio temporis").

Ausnahme: Die erhöhte AfA für Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten
nach § 7h EStG oder bei Baudenkmalen nach § 7i EStG ist hingegen stets mit dem vollen Jahresbetrag
anzusetzen. Hier erfolgt keine monatliche Aufsplittung.

3. Ende der Abschreibung bei Gebäuden

AfA-Beträge sind nur solange zu berücksichtigen, als sie für eine Einkunftsart relevant sind. Daher ist die AfA in dem Jahr, in dem das Gebäude nicht mehr privat vermietet wird, nur noch zeitanteilig je
angefangenen Monat zu berücksichtigen, vgl. EStR 7.4 Abs. 8. 

Die Beendigung der AfA wird herbeigeführt durch

• vollständige Abschreibung der Anschaffungskosten/Herstellkosten oder
• den Wegfall der Voraussetzungen für die jeweilige AfA-Vorschrift, z.B. Verkauf, keine
  weitere Vermietung mehr, Überführung in das Betriebsvermögen.

4. Fazit

Die Regelungen zur AfA für Gebäude nach dem EStG sind von zentraler Bedeutung für die finanzielle Planung und das Management von Immobilieninvestitionen. Sie ermöglichen eine signifikante steuerliche Entlastung über die Nutzungsdauer des Gebäudes, was die Gesamtrentabilität des Investments beeinflusst. Für Investoren und Eigentümer ist es daher essenziell, den Beginn und das Ende der AfA korrekt zu bestimmen und in ihre wirtschaftlichen Überlegungen einzubeziehen. Die genaue Kenntnis und Anwendung der relevanten steuerlichen Vorschriften, wie sie in § 7 EStG und den dazugehörigen Richtlinien und Hinweisen festgelegt sind, ist hierfür unerlässlich.

Dieser Artikel stellt keine konkrete und individuelle Rechtsberatung dar, sondern gibt lediglich einen groben Erstüberblick über die geschilderte und sehr komplexe rechtliche Materie. Rechtliche Sicherheit für Ihre konkrete Fallkonstellation können Sie nur durch abgestimmte Prüfung und Beratung eines fachkundigen Rechtsanwalts erhalten. 

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