Wer ist zur Geltendmachung der steuerlichen Abschreibung von Gebäuden berechtigt: Eigentümer oder Besitzer und Nutzer?

1. Begünstigter und Berechtigter der Gebäudeabschreibung

Die Abschreibung von Immobilien, insbesondere von Gebäuden, ist ein wesentlicher Bestandteil der steuerlichen Gestaltung und Planung. Sie ermöglicht es Eigentümern und teilweise auch Nutzern, den Wertverlust ihrer Immobilien steuerlich geltend zu machen. Diese Abschreibung, bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA), stellt nicht nur eine signifikante Steuerersparnis dar, sondern beeinflusst auch die Rentabilität und den Cashflow von Immobilieninvestitionen. In diesem Kontext ist es entscheidend zu verstehen, wer berechtigt ist, diese steuerlichen Vorteile in Anspruch zu nehmen – der Eigentümer, der Besitzer oder der Nutzer des Gebäudes.

2. Abschreibung von Gebäuden

Die AfA ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden über ihre Nutzungsdauer hinweg steuerlich abzusetzen. 

Gemäß § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) wird die jährliche Abschreibungssumme auf Basis der Nutzungsdauer und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes berechnet. 

Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass Gebäude über die Jahre an Wert verlieren, was sich in der steuerlichen Bilanz niederschlagen soll. Die genaue Berechnung der AfA kann komplex sein und hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Baujahr und der Art des Gebäudes ab.

3. Berechtigter der steuerlichen Abschreibung

a. Eigentümer 

Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Gebäudes berechtigt, die AfA geltend zu machen. D. h. wer das rechtliche Eigentum an einem Wirtschaftsgut hat, ist auch zur Abschreibung berechtigt.

b. Wirtschaftlicher Eigentümer

In bestimmten Fällen kann auch der wirtschaftliche Eigentümer eines Gebäudes die AfA in Anspruch nehmen. Dies ist in § 39 Abs. 2 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO) geregelt und betrifft Situationen, in denen jemand die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut ausübt, ohne rechtlicher Eigentümer zu sein.

c. Nutzungsberechtigte

Personen, die die Gebäudeherstellungskosten getragen haben, können unter bestimmten Umständen ebenfalls abschreibungsberechtigt sein. Dies gilt sowohl für Gebäude im Betriebsvermögen, gemäß dem Bundesministerium der Finanzen (BMF), StErl 1 § 4/5, als auch für vergleichbare Sachverhalte im Privatvermögen.

d. Vorbehaltsnießbrauchsberechtigter 

Ein Vorbehaltsnießbrauchsberechtigter, der das Gebäude nutzt und instand hält, kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls die AfA in Anspruch nehmen. Dies ist im Nießbrauch-Erlass des BMF geregelt (vgl. Nießbrauch-Erlass; BMF, StErl 1 § 21/2).

4. Fazit

Die steuerliche Abschreibung von Gebäuden ist ein komplexes Thema, das sowohl für Eigentümer als auch für bestimmte Nutzer von Bedeutung sein kann. Während grundsätzlich der Eigentümer abschreibungsberechtigt ist, können unter bestimmten Umständen auch wirtschaftliche Eigentümer, Nutzungsberechtigte und Vorbehaltsnießbrauchsberechtigte die AfA für sich beanspruchen. Es ist wichtig, die jeweiligen Voraussetzungen und Regelungen genau zu prüfen, um die steuerlichen Vorteile optimal nutzen zu können.

Dieser Artikel stellt keine konkrete und individuelle Rechtsberatung dar, sondern gibt lediglich einen groben Erstüberblick über die geschilderte und sehr komplexe rechtliche Materie. Rechtliche Sicherheit für Ihre konkrete Fallkonstellation können Sie nur durch abgestimmte Prüfung und Beratung eines fachkundigen Rechtsanwalts erhalten. 

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