Was prüft die Bank bei der Vergabe eines Wohnimmobilienkredites an Verbraucher?

Die Kreditwürdigkeitsprüfung vor der Darlehensvergabe

Vor jeder Darlehensvergabe ist nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Bank gesetzlich verpflichtet, eine sogenannte Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen. Dass eine Prüfung der Bonität des Darlehensnehmers stattfindet, ist nichts Neues. Die Kreditwürdigkeitsprüfung geht jedoch über die Prüfung der Bonität weit hinaus. Was muss ein Kreditinstitut also genau prüfen?

Zentraler Prüfungspunkt: Die „Wahrscheinlichkeit“ der Darlehensrückzahlung

Die Bank darf einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur vergeben, wenn die Kreditwürdigkeitsprüfung ergeben hat, dass das der Darlehensnehmer den Kredit wahrscheinlich zurückzahlen wird. Die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung konkretisiert diesen Begriff wie folgt: Die Bank muss nach einer Gesamtschau der relevanten Faktoren zu einer vernünftigerweise vertretbaren Prognose gelangen.

Relevante Faktoren sind: 

• Mögliche Erhöhung von Zahlungen: Wenn also die vereinbarten Raten noch nicht einmal die zu leistenden Zinszahlungen abdecken und dies in der Folge zu einer Erhöhung der Zahlungsverpflichtung führt;
• Ausgaben, Schulden und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten: Hierunter fallen insbesondre die normalen „Haushaltsausgaben“.
• Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung
• Sonstige Einkommen, Ersparnisse und andere Vermögenswerte: Noch nicht geklärt ist, ob hierzu auch Tantiemen und Bonuszahlungen zählen; „andere Vermögenswerte“ sind insbesondere Immobilien.

Prognose künftiger Entwicklungen:

• Negative Ereignisse sind zu berücksichtigen, wie verringertes Einkommen im Ruhestand, Anstieg des Sollzinssatzes, negative Entwicklung des Wechselkurses, Arbeitslosigkeit, Scheidung etc.
• Positive Ereignisse sind zu berücksichtigen wie die Verlängerung oder Entfristung eines Beschäftigungsverhältnisses, die Wiederaufnahme der Berufstätigkeit nach der Elternzeit, die Aufstockung der Arbeitszeit nach einer Teilzeittätigkeit oder auch eine Beförderung.

Kreditwürdigkeitsprüfung bei Bau- und Renovierungsdarlehen

Zu berücksichtigen ist hier grundsätzlich der durch die Maßnahme zu erwartende Wertzuwachs der Immobilie. Der Wertzuwachs ist jedoch bei Bau- oder Renovierungsarbeiten nicht zwingend. So können gerade Eigenleistungen des Darlehensnehmers zu Bewertungsschwierigkeiten führen.

Kreditwürdigkeitsprüfung bei Abschnittsfinanzierungen mit neuem Darlehensgeber

Läuft ein Darlehensvertrag aus und wird ein Anschlussvertrag mit der bisherigen Bank geschlossen, ist eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nicht mehr erforderlich.

Wird die Anschlussfinanzierung jedoch mit einer anderen Bank geschlossen, ist eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, da die Banken vor einer „Übertragung schlechter Risiken“ geschützt werden sollen. Bei dieser erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung sind dann zum einen die oben genannten Faktoren zu berücksichtigen und ob sich innerhalb dieser Faktoren eine Veränderung ergeben hat. Es ist zum anderen auch das bisherige Zahlungsverhalten des Darlehensnehmers zu berücksichtigen.

Kreditwürdigkeitsprüfung bei deutlicher Erhöhung des Nettodarlehensvertrages

Erhöht sich nach Abschluss eines Darlehensvertrages der Nettodarlehensvertrag, muss eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung durchgeführt werden. Auch hier ist dann zusätzlich das bisherige Zahlungsverhalten des Darlehensnehmers zu berücksichtigen. Dies gilt in der Regel bei einer Erhöhung um mehr als 10 %. Eine Ausnahme gilt, wenn die Erhöhung des Nettodarlehensvertrages bereits bei der ursprünglichen Kreditwürdigkeitsprüfung miteinbezogen war.

Kreditwürdigkeitsprüfung bei mehreren Darlehensnehmern

Hier gibt es derzeit keine gesetzlichen Vorgaben, ob sich die Kreditwürdigkeitsprüfung auf jeden Darlehensnehmer einzeln zu erstrecken hat oder ob sich die Prüfung auf die Darlehensnehmer als Einheit beziehen soll. 

Die deutsche Kreditwirtschaft hatte sich in einer Stellungnahem hierzu geäußert, dass bei einer Darlehensaufnahme von Eheleuten, BGB-Gesellschaften, Erbengemeinschaften und nichteheliche Lebensgemeinschaften sowie anderen Schuldnermehrheiten die Prüfung nur auf die Darlehensnehmer als Gemeinschaft erstrecken sollte. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass eine Kreditgewährung nicht erfolgen könnte, wenn einzelne Personen der Darlehensnehmermehrheit kreditunwürdig seien.

Rechtsanwältin Katharina Schnellbacher, Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht und allgemeines Zivilrecht