WEG-Beschluss zu Instandhaltungsmaßnahmen: Wie viele Alternativangebote braucht es wirklich?

Immer wieder sorgen Beschlüsse innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften für Streitigkeiten und Klagen. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Köln vom 17.10.2023 wirft ein Licht auf die Frage, wie viele Angebote notwendig sind, um eine Entscheidung über Instandhaltungsmaßnahmen zu treffen. Doch nicht nur das, auch die rechtzeitige Zustellung der Klage und die Befugnisse des Verwalters standen zur Debatte. Hier erfahren Sie, worum es genau ging und welche Folgen das Urteil für Wohnungseigentümer hat.

Alternativangebote: Qualität vor Quantität

Das Amtsgericht Köln (Urteil vom 17.10.2023 - 215 C 3/23) entschied in einem aktuellen Fall, dass nicht zwangsläufig drei Angebote eingeholt werden müssen, um eine Entscheidung über Instandhaltungsmaßnahmen zu treffen. Vielmehr steht es den Wohnungseigentümern frei, im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums die Anzahl der Angebote festzulegen. Entscheidend ist, dass die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote klar aufgezeigt werden. Qualität geht also vor Quantität. 

Konkret ging es in dem Fall um die geplante Sanierung von Balkonen. Das Amtsgericht Köln entschied, dass die Tatsache, dass für die Sanierung des Balkons lediglich zwei Angebote vorlagen, nicht zu beanstanden ist.

Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck

Das Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck, so urteilte das Gericht weiter. Die Anzahl der erforderlichen Alternativangebote könnten die Wohnungseigentümer innerhalb ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Der Beurteilungsspielraum werde nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt werde, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11). Das Gericht folgte nicht der teilweise vertretenen Auffassung in der Literatur und instanzgerichtlichen Rechtsprechung, dass stets drei Angebote einzuholen seien. Im Einzelfall könne vielmehr bei kleineren Auftragsvolumina sogar insgesamt auf die Einholung von Alternativangeboten verzichtet werden, da das Einholen weiterer Angebote kein Selbstzweck sei (LG Köln, Urteil vom 29. April 2021 - 29 S 173/20).

Zwei Angebote ausnahmsweise ausreichend

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass es unter diesen Maßstäben ausreichend war, lediglich zwei Angebote einzuholen. Die Auftragssumme war eher niedrig, und der Kläger, der nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisbelastet ist, legte nicht dar, dass der Zweck der Einholung von Alternativangeboten, nämlich Stärken und Schwächen möglicher Lösungen aufzuzeigen, verfehlt wurde.

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