Wie gehe ich mit Baumängeln um? – Ein praktischer Leifaden!

Was ist, wenn ich Baumängel an meinem neu gebauten Haus entdecke?

Hier ist zunächst eine Dokumentation, insbesondere durch die Anfertigung von Fotografien von dem Baumangel notwendig. Die Dokumentation sollte idealerweise in digitaler Form (z.B. per Smartphone, Digitalkamera) angefertigt werden und, wenn möglich, zur Beweissicherung zusätzlich auch ein in das Bild eingeblendetes Aufnahmedatum aufweisen. Dies gilt auch dann, wenn zunächst nur Anhaltspunkte, sogenannte Symptome, für das Vorliegen eines baulichen Mangels erkennbar sind und es noch nicht sicher ist, ob die beobachteten Symptome tatsächlich ihre Ursache in einem Baumangel haben. Das können beispielhaft Verfärbungen, Ausblühungen, Schimmelerscheinungen, leichte Feuchtigkeit oder ähnliches an den Innenseiten von Kellerwänden, im Bereich von Fenstern oder Wandanschlüssen in den Wohnräumen, am Sockelputz im Außenbereich oder auch nur eine dauerhaft als schlecht empfundene Raumluft mit dem zugleich vermehrten Auftreten eines körperlichen Unwohlsein oder ein als zu stark empfundener Trittschall in Wohnräumen im Erdgeschoss des Hauses sein. Zusätzlich sollten sich mehrere Personen den Baumangel oder die nur beispielhaft genannten Symptome ansehen, um diese eventuell zu einem späteren Zeitpunkt als Zeugen vor Gericht beschreiben zu können.

Wie verhalte ich mich bei der Feststellung von Baumängeln oder der Beobachtung von Anhaltspunkten /Symptomen für das Vorliegen eines Baumangel weiter vor?

Die festgestellten Mängel oder Symptome sind schnellstmöglich in schriftlicher Form direkt Ihrem Bauvertragspartner, in der Regel dem Bauunternehmen mitzuteilen und in der Mitteilung im Einzelnen und so konkret wie nur möglich zu beschreiben (z.B.  durch die Beifügung von Fotos). Zugleich ist dem Unternehmen eine sogen. angemessene, durch Benennung eines genauen Datums (z.B. 30.06.2019) bestimmte Frist zur Untersuchung und Beseitigung der beschriebenen Mängel zu setzen. Die Angemessenheit der Frist hängt von der Art und dem Umfang des Mangels bzw. der Mängel ab und sollte in der Regel (außer im Notfall, bei dem ein sofortiges Handeln notwendig ist (wie z.B. beim Ausfall der Heizung im Winter, einem massivem Eindringen von Wasser in den Keller) eine Zeit von 10 Werktagen nicht unterschreiten. Ist die gesetzte Frist unangemessen zu kurz bemessen, muss der Bauvertragspartner diese nicht beachten und können Ihnen als Bauherren weitere Rechte und Ansprüche gegen das Bauunternehmen verloren gehen. Dies kann auch dann passieren, wenn der falsche Bauvertragspartner zur Untersuchung und zur Mangelbeseitigung aufgefordert worden ist oder auch mehrere Unternehmen gemeinsam, ggf. auch zusammen mit einem Planer/Architekten/Bauleiter, für einen Baumangel in Frage kommen und für deren Beseitigung und weitere Folgen rechtlich haften (z. B. für die Kosten einer Bautrocknung).

Zum Beweis dafür, dass Ihr Bauvertragspartner die schriftliche Aufforderung zur Mangelbe-seitigung auch erhalten hat, sollte das Schreiben dem Vertragspartner zumindest per Einwurf-Einschreiben zugestellt werden. Alleine ein Versand per Email oder WhatsApp reicht für den Zugangsnachweis im Zweifel, d. h. dann, wenn der Bauvertragspartner den Erhalt der Mangel-anzeige bestreiten sollte nicht aus. Beim Versand des Einwurf-Einschreiben ist zu beachten, dass nach 2 bis 3 Tagen auch über eine Anfrage bei der Post über das Internet das Zustellungsdatum für das Schreiben festgestellt und die Meldung der Post in Papierform ausgedruckt und aufbewahrt wird.

Welche Vorteile bietet mir ein Rechtsbeistand, wenn ich an meinem Haus Mängel oder Anzeichen für das Vorhandensein eines Baumangels festgestellt habe?

Das Bauvertragsrecht ist insbesondere für in rechtlichen Dingen unerfahrene Vertragspartner, den oder die privaten Bauherren, ein weitgehend kompliziertes und von seinen inhaltlichen wie formalen Anforderungen her recht strenges und damit auch mit rechtlichen Risiken verbundenes Rechtsgebiet. Mit Risiken, die dann, wenn sie vom Bauherrn nicht bekannt sind oder beachtet werden, sehr schnell sehr große, mitunter auch finanziell und existenzbedrohende Folgen haben können. Zum Bsp. dann, wenn sich der Bauvertragspartner alleine in der Folge der Nichtbeachtung von Formvorschriften bei der Anzeige und Verfolgung von Baumängeln erfolgreich ganz oder teilweise aus der rechtlichen Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln und zum Ersatz von Schäden „stehlen“ kann, die ihre eigentlichen Ursachen in dem Mangel haben. Dies mit der Folge, dass der Bauherr alleine für die u. U. sehr hohen Kosten der Mangelfeststellung- und der Mangelbeseitigung und die ihm entstandenen Schäden aufzukommen hat. Auf Kosten, die in aller Regel im Vorfeld nicht durch eine Baufinanzierung abgesichert und auch sonst nicht über Versicherungen abzudecken sind. Führen Baumängel sogar dazu, dass der Bauherr im Nachhinein seinen Anspruch auf öffentlich geförderte Mittel oder zinsverbilligte Darlehen verliert, an ihn bereits gewährte Mittel an die Förderbank zurückzuzahlen hat, dann ist das Chaos perfekt.

Diesen nur beispielhaft genannten Risiken vorzubeugen, hilft alleine eine sehr frühzeitige Einholung rechtlichen Rates und Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der umfassenden Vertretung des Bauherren gegenüber dem Bauunternehmen und − wo notwendig – auch gegenüber weiteren am Baugeschehen Beteiligten. So gegenüber Architekten, Bauleitern, Fachplanern, Baugrundgutachtern, bis hin zu dem Tief- und Rohbauunternehmen, Estrichfirmen, Heizungs- und Trockenbauunternehmen usw.

Dabei verfügt ein Rechtsanwalt, als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, sowohl über  mehrjährige, von ihm gegenüber der Rechtsanwaltskammer  nachgewiesene praktische Erfahrungen in Bauangelegenheiten, wie auch über besondere rechtliche, durch erfolgreich abgelegte Prüfungen nachgewiesene und jährlich durch eine fortlaufende Teilnahme an Fortbildungsmaßnahmen neu nachzuweisende Fachkenntnisse.

Als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht übernimmt dieser für den Bauherren,

• die mündliche Erst-Beratung über seine Rechte und Ansprüche gegen das Bauunternehmen und gegen weitere am Baugeschehen Beteiligte,
• die frühzeitige Beratung des Bauherrn über die voraussichtlich entstehenden anwaltlichen und sonstigen Kosten, die in seiner Bausache entstehen und entstehen können,
• die rechtliche Prüfung aller Bauverträge nebst Anlagen,
• insbesondere die Prüfung der Art und des Umfangs der vom Bauunternehmen nach einem Leistungsverzeichnis oder aus Angebotsunterlagen im Einzelnen geschuldeten Leistung,
• die Prüfung des Vorhandenseins von Mängeln (vertraglicher Soll- und Ist-Vergleich),
• die vertragliche Klärung des bzw. der für einen oder mehrere Mängel und die Mangelfolgen (Schadensersatzleistungen) verantwortlichen Unternehmen,
• die formal und inhaltlich korrekte schriftliche Anzeige von Mängeln gegenüber dem/den Bauvertragspartner(n),
• die Klärung der Frage, ob und ggf. welche Art von Sachverständigem außergerichtlich zur Untersuchung eines Baumangels oder eines Symptoms für einen Baumangel und dessen Ursachen einzuschalten ist,
• die Prüfung ob und wann die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens möglich und notwendig ist,
• die fortlaufende Begleitung des Bauherrn in gerichtlichen Verfahren und die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Bauherrn gegenüber Sachverständigen etc.

Die vorstehend nur beispielhaft aufgeführten fachanwaltlichen Leistungen schützen den Bauherrn davor, insbesondere bereits durch rein formale Fehler bei der Geltendmachung und Verfolgung von Mangelansprüchen und weiterer Rechte aus dem Bauvertragsverhältnis einen in der Regel sehr hohen  finanziellen Schaden zu erleiden. Auch hilft der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit seinen langjährigen und vielseitigen beruflichen Erfahrungen aus der Begleitung von Untersuchungen von Baumängeln- und Bauschäden durch Sachverständige, dem Bauherrn bei der Erstbeurteilung der ihm geschilderten Verhältnisse „vor Ort“ im Bezug auf die nächsten, vom Bauherren gegenüber dem Bauvertragspartner notwendigen weiteren Schritte.

Erweisen sich die Mangelrüge(n) des Bauherrn als sachlich und rechtlich begründet, so ist der Bauvertragspartner nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich auch dazu verpflichtet dem Bauherrn die auf der Grundlage des Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) entstandenen Anwaltskosten zu erstatten.

Die frühzeitige Einholung anwaltlichen Rates und ein fachkompetenter Rechtsbeistand lohnen sich auch von daher für den Bauherrn auf jeden Fall.

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