Wird Anlegergeld nicht wie versprochen investiert, ist hierüber zu unterrichten!

Allerdings muss die Innenprovision auch ab einer Größe von 15 %, wenn sie errechenbar ist, nicht isoliert ausgewiesen werden. Es reicht aus, wenn für den Anleger errechenbar ist, wie viel seines bezahlten Geldes nicht für die beworbene Investitionen verbraucht werden sollen.

Nachdem der 3. Zivilsenat zunächst in der Vergangenheit (III ZR 359/02) der Auffassung war, dass der Anleger über einen „Abfluss" des Kapitals generell unterrichtet werden muss, soweit dieses nicht für die beworbenen Investitionszwecke zur Verfügung steht, und zwar jedenfalls wenn eine Quote von 15 % überschritten ist.

Jetzt, erklärte der 3.te Senat in seiner Entscheidung vom 12. Dezember 2013 (III ZR 404/12), dass eine ausreichende Aufklärung in der Form sattfinden kann, dass über die im Prospekt angegebenen Zahlen die prozentuale Höhe des nicht für die Investition zur Verfügung stehenden, sondern abgezweigten Geldes errechnet werden kann.

Im Prospekt war folgendes angegeben: Auf einer Seite des Prospekts war das Eigenkapital in Höhe von 22.100.000 DM abgebildet. Auf der gleichen Seite konnten die Anleger aus den Angaben des Investitionsplanes für die Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, und Plazierungsgarantie, sowie Prospektherstellung" einen Betrag von insgesamt 5.746.000 DM entnehmen. Der Bundesgerichtshof ging davon, dass hieraus für den Anleger ersichtlich ist, dass jedenfalls ein Anteil von 26 % des investierten Kapitals nicht für den Anleger investiert wird, sondern als sogenannte weiche Kosten verbraucht werden.

Der Anleger ist als gut beraten, wenn er rechnet, bevor er unterschreibt.

Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. III ZR 404/12) verkündet am 12.12.13 gilt demnach Folgendes:

Es besteht eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen beim Vertrieb von Kapitalanlagen ab einer gewissen Größenordnung derartiger Provisionen, weil sich daraus für die Anlageentscheidung bedeutsame Rückschlüsse auf die geringere Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage ergeben (Urteile vom 12. Februar 2004 - III ZR 359/02, BGHZ 158, 110, 118, 121; vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 5; vom 29. Mai 2008 aaO Rn. 21 und vom 6. November 2008 aaO Rn. 9 ff).

Sind die entsprechenden Prospektangaben unvollständig, unrichtig oder irreführend, kommt eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Anlageberaters, -vermittlers und auch eines Treuhand-kommanditisten in Betracht (Senat, Urteile vom 12. Februar 2004 aaO S. 116, 122; vom 9. Februar 2006 aaO Rn. 4 f; vom 29. Mai 2008 aaO Rn. 22 ff; vom 6. November 2008 aaO und vom 12. Februar 2009 aaO Rn. 8 f, 12 f; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 2006 - II ZR 329/04, NJW 2006, 2042 Rn. 7 ff zur Haftung der Prospektverantwortlichen bei unrichtigen oder unvollständigen Prospektangaben). Ausgangspunkt der Pflicht zur Ausweisung der Provisionen im Prospekt beziehungsweise der Aufklärungspflicht des Treuhandgesellschafters ist damit die Werthaltigkeit des Anlageobjekts. Sie kann im Fall einer höheren Provision maßgeblich nachteilig beeinflusst sein, weil das für die (hohe) Provision benötigte Eigenkapital als Bestandteil der „Weichkosten" nicht für die eigentliche Kapitalanlage und deren Werthaltigkeit zur Verfügung steht. Enthält der Prospekt keine oder unzutreffende Angaben zu einer solchen (hohen) Pro-vision, ist der Anleger über die Provision aufzuklären (Senat, Urteil vom 9. Februar 2006 aaO Rn. 4 f). Sind die „Weichkosten" einschließlich der Provisionen in dem Prospekt und dem dort wiedergegebenen Investitionsplan in einer sehr ausdifferenzierten Weise dargestellt, wird aber dennoch mit den entsprechen-den Budgets beliebig verfahren, so ist dies irreführend und ebenfalls aufklärungspflichtig (Senat, Urteile vom 12. Februar 2004 aaO S. 121 f; vom 29. Mai 2008 aaO; vom 6. November 2008 aaO und vom 12. Februar 2009 aaO).

Nach den vorstehenden Grundsätzen ist für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung und damit aufklärungspflichtig, in welcher Höhe der Anlagebetrag nicht dem Kapitalstock der Anlage zufließt oder - wie hier - nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wird. Vorliegend kann offen bleiben, ob und inwieweit zur entsprechenden Information des Anlegers die Positionen der für das eigentliche Anlageobjekt und dessen Werthaltigkeit nicht zur Verfügung stehenden "Weichkosten" im Einzelnen getrennt darzustellen sind. Ein separater Ausweis der Provisionen und ihrer Höhe war insoweit jeden-falls nicht erforderlich. Vielmehr genügte die Darstellung der Provisionen gemeinsam mit den anderen, ebenfalls den Vertrieb im weiteren Sinne betreffenden Weichkostenpositionen „Vertriebsvorbereitung", „Plazierungsgarantie" und „Prospektherstellung" dem Informationsinteresse der Anleger, sofern sie zutreffend und nicht irreführend war.

Die Anleger konnten in Anbetracht des aus dem Investitionsplan für die Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie, Prospektherstellung" ersichtlichen Betrags von 5.746.000 DM mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen, dass die vorgenannte Weichkostenposition einen Anteil von 26 % des auf derselben Seite des Prospekts ausgewiesenen Eigenkapitals von 22.100.000 DM bildet. Damit war für sie hinreichend deutlich, dass Beträge in dieser Größenordnung nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert werden. Diese Information war zur Einschätzung der Anleger betreffend die Werthaltigkeit des Anlageobjekts ausreichend. Welchen Anteil an der Gesamtposition die - ausdrücklich benannte - Unterposition "Eigenkapitalvermittlung" ausmachte, war für sie und ihre Anlageentscheidung da-gegen nicht von wesentlicher Bedeutung und daher nicht aufklärungspflichtig. War entgegen dieser typisierenden Betrachtungsweise im Einzelfall für den künftigen Treugeber dennoch die genaue Höhe der Provision von Interesse, so stand es ihm frei, entsprechend dem im textlichen Zusammenhang stehenden Angebot (Prospekt S. 23) Erläuterungen "zur Zusammensetzung der Einzelpositionen" schriftlich anzufragen. Ein über die Darstellung der Provision im Prospekt und das Angebot einer weiteren Aufschlüsselung hinausgehendes, erkennbares Informationsinteresse der Anleger bestand nicht.

MJH Rechtsanwälte, Rechtsanwalt Martin J. Haas meint: Schade, dass diese Art von Rechtsprechung zu Lasten der Anleger geht. Die Begriffe der Weichkostenpositionen „Vertriebsvorbereitung", „Plazierungsgarantie" und „Prospektherstellung" sind für einen Verbraucher nicht so ohne weiteres nach zu vollziehen. Der Verbraucher, dem häufig vorgegaukelt wird, die Fonds würden Immobilienhandel betreiben, also auch hier An- und Verkäufe stattfinden könnten durchaus verwechseln, dass die insoweit angegebenen weichen Kosten diese Geschäfte betreffen. Damit ist nach unserer Ansicht ein Irrtum vorprogrammiert, der von den Initiatoren ausgenutzt werden kann.

Dass schließlich mehr als ein Viertel des Geldes nicht für die Immobilien-Investitionen, oder Geschäfte die damit zusammen hängen fließen sondern an die Initiatoren und Vermittler ist damit u.E. nicht deutlich genug zu erkennen.