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Wissenswertes zu Betriebskostenabrechnungen

Rechtstipp vom 26.10.2016
(4)
Rechtstipp vom 26.10.2016
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Nach § 556 BGB hat der Vermieter von Wohnraum jährlich die Betriebskosten abzurechnen. Dies hat innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu geschehen. Versäumt er diese Frist schuldhaft, kann er vom Mieter keine Nachforderung verlangen.

Grundsätzlich muss ein Mieter nur die Betriebskosten tragen, die zuvor im Mietvertrag vereinbart wurden und dem Vermieter laufend (nicht nur einmalig) entstehen. Reparatur- u. Instandsetzungskosten können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Az.: VIII ZR 167/03).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 295/07) müssen Betriebskostenabrechnungen folgende Mindestangaben enthalten: 1.) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2.) eine verständliche Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, 3.) die Berechnung des Anteils des Mieters und 4.) den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Ein für einen durchschnittlich gebildeten Mieter unverständlicher Verteilerschlüssel führt laut BGH (Az.: VIII ZR 84/07) zur Unwirksamkeit der Abrechnung.

Die in der Abrechnung verwendeten Verteilungsschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch etc.) müssen den Vereinbarungen im Mietvertrag entsprechen. Ist im Mietvertrag kein Verteilungsmaßstab geregelt, ist nach Wohnfläche abzurechnen. Sind geeichte Zähler (Wasser, Gas, Strom etc.) vorhanden, muss nach Verbrauch abgerechnet werden.

Nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) hat der Vermieter Wärme u. Warmwasser zwingend nach Verbrauch abzurechnen. Andernfalls kann der Mieter gemäß § 12 HeizKV alle auf ihn entfallenden Warmwasser- oder Heizkosten um 15 % kürzen.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter gegenüber dem Vermieter innerhalb einer Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die gleiche Einwendung bereits gegen frühere Abrechnungen erhoben hat (BGH, Az.: VIII ZR 185/09).

Ist die Abrechnung formell unwirksam (z. B. wegen fehlender o. unverständlicher Verteilungsschlüssel), beginnt die Einwendungsfrist nicht zu laufen (BGH, Az.: VIII ZR 27/10).

Heizkosten

Der Betriebsstrom einer Heizungsanlage darf nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden. Der Betriebsstromverbrauch darf vom Vermieter geschätzt werden (BGH, Az.: VIII ZR 27/07). Kosten einer Reparatur oder Instandsetzung der Heizungsanlage sind – anders als reine Wartungskosten – nicht auf den Mieter umlegbar. Auch Leasingkosten für eine Heizungsanlage muss der Mieter nicht tragen (BGH, Az.: VIII ZR 92/08). Der Vermieter kann jedoch dem Mieter die regelmäßigen Kosten der Wartung einer Gastherme (BGH, Az.: VIII ZR 119/12) und der Öltankreinigung (BGH, Az.: VIII ZR 221/08) auferlegen. Führt eine fehlerhafte Heizungsanlage zu überhöhten Heizkosten, liegt ein Mangel der Wohnung vor, der zur Mietminderung berechtigt (Kammergericht Berlin, Az.: 12 U 6/07).

Gartenpflege

Kosten der Gartenpflege dürfen auf einen Mieter auch dann umgelegt werden, wenn er den Garten nicht nutzen kann oder will. Ausnahme: der Garten ist anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen (BGH, Az.: VIII ZR 135/03).

Erbringt der Vermieter Gartenpflege und Hausmeisterdienste mit eigenem Personal, darf er gegenüber den Mietern die Kosten abrechnen, die bei der Vergabe an ein anderes Unternehmen entstanden wären (BGH, Az.: VIII ZR 41/12).

Wasserkosten

Ist ein Wasserzähler nicht mehr gültig geeicht, gelten die Ablesewerte nicht mehr als zutreffend. Der Vermieter muss den Verbrauch anderweitig beweisen (BGH, Az.: VIII ZR 112/10). Sind nicht alle Wohnungen in einem Haus mit Wasserzählern ausgestattet, kann der Wasserverbrauch nach Wohnfläche o. Personen verteilt werden (BGH, Az.: VIII ZR 188/07).

Mischnutzung

Bei einem gemischt genutzten Objekt hat der Vermieter bei den Wohnraum-Betriebskostenabrechnungen die Betriebskosten für die Gewerbeflächen vorweg abzuziehen, wenn andernfalls Mehrbelastungen für die Wohnraummieter entstehen würden (BGH, Az.: VIII ZR 78/05). Eine solche Mehrbelastung muss der Mieter beweisen (BGH, Az.: VIII ZR 251/05).

Leerstand

Die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten sind vom Vermieter selbst zu tragen. Leerstand ist insbesondere bei den nach Wohnfläche verteilten Kosten herauszurechnen (BGH, Az.: VIII ZR 159/05).

Auszug

Zieht ein Mieter während des laufenden Jahres aus, sind die Kosten einer deswegen erfolgten Zwischenablesung vom Vermieter zu tragen (BGH, Az.: VIII ZR 19/07).


Rechtstipp aus der Themenwelt Nebenkostenabrechnung: Rechte und Pflichten und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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