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Wohnimmobilienkreditverträge - Was ändert sich 2016?

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Die Finanzkrise der vergangenen Jahre hat gezeigt, dass Aufholbedarf im Bereich der Immobilienfinanzierung besteht. Die Schwächen der Regulierung reichen von der Aufklärung der Verbraucher bis zur Überwachung der Kreditvermittler und deren Vertreter.

Die Europäische Union ist dem entgegengetreten, indem sie die Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträgen für Verbraucher erlassen hat. Die Mitgliedsstaaten haben die Richtlinie bis zum 21.03.2016 in nationales Recht einzuführen. Diese soll dazu führen, dass die unterschiedlichen Voraussetzungen im Bereich der Immobiliendarlehensverträge in der Europäischen Union eine harmonierte Angleichung erfahren. Zudem sollen die innerstaatlichen Anforderungen verschärft werden.

1. Verbraucherinformationen

Der Verbraucher, der eine Immobilie finanzieren will, befindet sich in einer gewissen Zwangslage. Einerseits möchte er sich umfassend informieren, anderseits ist der dem Informationsvorsprung der Banken ausgesetzt. Dies hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass Verbraucher Darlehensverträge abgeschlossen haben, bei denen sie darauf vertraut haben, dass ihnen eine zweckmäßige Finanzierung angeboten wurde.

Es hat sich herausgestellt, dass dies nicht immer der Fall war.

Die Richtlinie der EU sieht daher vor, dass Verbraucher im Vorfeld des Abschlusses des Darlehens umfangreicher informiert werden. Dazu soll unter anderem ein standardisiertes Merkblatt der Europäischen Union (ESIS-Merkblatt) verwendet werden.
Zudem soll die Werbung für Kreditverträge Informationen zu Sollzinssatz, Gesamtkreditbetrag, effektiver Jahreszins, Laufzeit des Kreditvertrages, Höhe der Raten, vom Verbraucher zu zahlender Gesamtbetrag und ggf. ein Warnhinweis zu Währungsschwankungen enthalten. Diese Informationen sollen an verständlichen Beispielen veranschaulicht werden, damit dem Verbraucher das Ausmaß der Finanzierung bewusst ist.

Der Verbraucher soll durch diese Informationen in die Lage versetzt werden, eine verantwortungsvolle Finanzierung und ein verantwortungsvolles Schuldenmanagement zu betreiben.

2. Informationen über Kreditgeber, Kreditvermittler und deren Vertreter

Für den Abschluss des Kreditvertrages ist für den Verbraucher jedoch nicht nur von Bedeutung, wie hoch die Darlehenssumme ist und in welchem Rahmen sich die zu zahlenden Zinsen bewegen. Er hat Informationen darüber zu erhalten, in welcher Beziehung der Vermittler oder Vertreter zu dem zu gewährenden Kredit steht und was dieser für die Kreditvergabe erhält.

Nach der Richtlinie soll dem Verbraucher das Entgelt oder die zu zahlende Provision schriftlich mitgeteilt werden.

3. Sachkundenachweis der Kreditgeber, Kreditvermittler und deren Vertreter

Eine umfassende Immobilienfinanzierung kann nur dann gewährleistet werden, wenn der Kreditgeber, Kreditvermittler oder deren Vertreter umfassendes Wissen über den zu vergebenden Kredit hat. Künftig soll diese Sachkunde schärfer kontrolliert werden. Die an der Darlehensvergabe beteiligten Personen haben gegenüber der Aufsichtsbehörde einen Sachkundenachweis zu erbringen. Sie haben insoweit ihr Wissen stets auf dem Laufenden zu halten.

4. Kreditwürdigkeitsprüfung

In der Vergangenheit ist es häufig dazu gekommen, dass eine Finanzierung aufgrund der schon anfänglich schwachen Liquidität des Verbrauchers gescheiter ist. Grund dafür war unter anderem, dass im Vorfeld der Finanzierung eine Kreditwürdigkeitsprüfung nur oberflächlich ausgefallen ist.

Die Richtlinie sieht künftig vor, dass bei der Kreditwürdigkeitsprüfung alle Faktoren zu berücksichtigen sind, die Einfluss auf die Rückführung des Darlehens haben. Explizit erwähnt sind Umstände, die zu einer Verringerung des Einkommens führen können. Diese sind bereits bei der Frage, ob ein Darlehen zu vergeben ist und zu welchen Konditionen, einzubeziehen.

Auch soll alleine der Wert der Immobilie nicht mehr ausschlaggebend dafür sein, wie hoch das Darlehen ausfallen wird. Entscheidend ist ebenfalls die Liquidität des Verbrauchers, die Aussagen darüber trifft, wie und ob eine Rückführung des Darlehensgewährleistet werden kann.

Zwar kann dies dazu führen, dass eine gewünschte Kreditvergabe seitens des Kreditgebers nicht erfolgt, allerdings wird der Verbraucher so auch vor einer möglichen künftigen Zwangsvollstreckung und damit einhergehenden Verlust der Immobilie geschützt.
Ob sich diese Voraussetzungen damit vereinbaren lassen, dass Bankmitarbeiter interne Vorgaben haben, wieviel Finanzprodukte sie abzuschließen haben, ist fraglich.

5. Kopplungsverbot

Eine weitere Einschränkung für die Kreditgeber bedeutet das Kopplungsverbot. Demnach soll es untersagt sein, in Zusammenhang mit der Kreditvergabe weitere Verträge über Finanzprodukte abzuschließen. Die betrifft unter anderem den Abschluss von Anleihe-Verträgen oder über Wertpapiere. Lediglich der gemeinsame Abschluss von Riester-Versicherung oder Bauspar-Verträgen soll noch möglich sein. Diese Verträge würden dem eigentlichen Darlehen dienen.

6. Widerrufsrecht

Allerdings geht mit der Gesetzesänderung durch die Umsetzung der Richtlinie nicht nur eine verbraucherfreundliche Regulierung einher.
In der Vergangenheit wurde die Abschaffung des zeitlich unbegrenzten Verbraucherwiderrufs bereits vielfach diskutiert. Die Rechtsprechung des BGH hat zwar in den letzten Jahren wieder zu einer erhöhten Hürde für ein zeitlich unbegrenztes Verbraucherwiderrufsrecht geführt, der Gesetzgeber will dem nun komplett ein Ende setzen.

Bis zum 21.06.2016 wird es eine gesetzliche Regelung geben, die für das Erlöschen des Widerrufsrechts nach einem Jahr und 14 Tagen führt. Dies soll auch für Alt-Verträge zwischen 2002 und 2010 gelten.

Dies hat zur Folge, dass Verbraucher, die bisher nicht von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht haben, bis zum Ende der Zinsbindung an die Konditionen ihrer Darlehensverträge gebunden sind.

Insoweit sollten sich Verbraucher zeitnah mit einem möglichen Widerrufsrecht auseinandersetzen und sich diesbezüglich anwaltlich beraten lassen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Bankrecht & Kapitalmarktrecht

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