Wohnungseigentümergemeinschaften in der Corona-Falle?

Ihre grundlegenden Belange regelt eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Vorstellungen des WEG außer im Vereinbarungsweg durch Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr einzuberufen ist. Was aber, wenn Kontaktsperren und Abstandsgebote für die einzelnen Eigentümer, sowie Schließungsanordnungen für Gaststätten und andere öffentliche Veranstaltungsorte die Durchführung einer solchen Eigentümerversammlung unmöglich machen?

Der Gesetzgeber hat sich nun bemüht, den Wohnungseigentümergemeinschaften für die drängendsten Probleme als Auswirkungen der Krise Sonderregelungen an die Hand zu geben, derzeit befristet bis 31.12.2021:

Der bisherige Verwalter bleibt vorläufig bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt, auch wenn die dauer seiner Bestellung ausgelaufen ist.

Ebenfalls behält der bislang gültige Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans seine Gültigkeit. So soll verhindert werden, dass einzelne Eigentümer einfach ihre Hausgeldzahlungen einstellen und die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft in Gefahr gerät.

Die regelmäßig im ersten Halbjahr des Folgejahres zu beschließende Hausgeldabrechnung, derzeit also für das Jahr 2019, wird dann erst in der folgenden Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung und Genehmigung vorgelegt. Soweit allerdings einzelne Eigentümer die Jahresabrechnung aus steuerlichen Gründen benötigen, muss der Verwalter diese bereits vor dem Genehmigungsbeschluss den Eigentümern schriftlich vorlegen, damit diese die Unterlagen einreichen können und insoweit nicht benachteiligt werden.

Keinen Gebrauch hat der Gesetzgeber von der diskutierten Möglichkeit gemacht, eine Versammlung der Wohnungseigentümer online zu ermöglichen. Zu groß war die Befürchtung, eine fehlende Ausstattung, mangelnde technische Kenntnisse von Eigentümern oder technische Störungen während der Übertragung Versammlung würden einer reibungslosen Teilnahme aller Miteigentümer entgegenstehen.

Eine Möglichkeit, trotzdem wirksame Beschlüsse zu fassen, besteht für die Eigentümergemeinschaft nach wie vor im Wege des schriftlichen Umlaufbeschlusses. Allerdings besteht der Nachteil hierin, dass bei einem solchen Verfahren sämtliche Eigentümer schriftlich dem Beschluss zustimmen müssen, was gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften erhebliche praktische Schwierigkeiten mit sich bringt. Wichtig ist hierbei, deutlich zu machen, dass es sich um eine rechtsgültige Beschlussfassung und nicht nur um eine unverbindliche Einholung eines Meinungsbildes handelt.

Für dringende notwendige Maßnahmen wie unaufschiebbare Reparaturen bleibt der Verwalter auch ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, unaufschiebbare Maßnahmen zur Abwendung eines Schadens zu ergreifen.

Für die Zeit nach der Krise ist zu empfehlen, dann umgehend die Eigentümerversammlung durchzuführen und die notwendigen Beschlussfassungen dort nachzuholen.