Wohnungseigentum – weniger Streit dank Gesetzesreform

Lang ersehnte Änderungendes Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt nur Eigentum an Grundstücken, die darauf errichteten Immobilien gehören untrennbar dazu. Wegen des enormen Wohnraumbedarfs und der Finanzierungsnot wurde nach dem Zweiten Weltkrieg mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Möglichkeit geschaffen, nur an Gebäudeteilen Eigentum zu erwerben. Gemeinschaftseigentum sind danach das Grundstück sowie die Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind. Sondereigentum, das nur einzelnen zusteht, ist möglich als Wohnungseigentum (Wohnzweck) oder als Teileigentum (kein Wohnzweck). Das Gesetz regelt v.a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und als Eigentümergemeinschaft.

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Reformbedarf des WEG

Die fehlende Flexibilität der Eigentümergemeinschaft – verursacht durch das vorherrschende Einstimmigkeitsprinzip bei Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung - steht schon lange in der Kritik. Weil der Renovierungsbedarfder Immobilien steigt und Streitigkeiten zunehmen, hat der Gesetzgeber am 14.12.2006 eine Gesetzesreform verabschiedet, die voraussichtlich im April 2007 in Kraft tritt und fünf wesentliche Ziele verfolgt:

Leichtere Beschlussfassung in der Gemeinschaft

Für zahlreiche Entscheidungen wird das Einstimmigkeitsprinzip abgeschafft, so dass die Eigentümergemeinschaft in ihrer Versammlung schneller und flexibler wichtige Entscheidungen treffen kann. Mit einfacher Mehrheit kann dann die Erfassung und Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten vorgenommen werden, die sich nach der Neuregelung am individuellen Verbrauch orientieren darf. Weiterhin können mehrheitlich die Fälligkeit, Art und Weise von Zahlungen, die Verzugsfolgen sowie die Kostenverteilung für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für außergewöhnlichen Verwaltungsaufwand bestimmt werden. Mit qualifizierter Mehrheit ist eine Entscheidung über bauliche Veränderungen oder Modernisierungen, die über die allgemeine Instandhaltung hinausgehen, möglich. Klassisches Beispiel: die Satellitenschüssel. Sind hiervon nicht alle Eigentümer betroffen, genügt es, wenn alle Beeinträchtigten der Entscheidung zustimmen. Der bisher häufige Fall, dass eine einzige Stimme, sinnvolle und mehrheitlich befürwortete Maßnahmen blockieren konnte, wird dank der neuen Rechtslage verhindert. Neu ist auch, dass die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung für das Sondereigentum aufheben kann, womit der zunehmenden Fluktuation auf dem Immobilienmarkt und der Mobilität der Menschen Rechnung getragen wird.

Informationsverbesserung

Zukünftig werden alle aktuellen Beschlüsse beim Verwalter in einer Beschlusssammlung aufbewahrt. Neben einer gesicherten Dokumentation profitieren v.a. neue Erwerber eines Eigentumsanteils, weil sie aus den Beschlüssen genau ersehen können, welche Rechte und Pflichten auf sie als Mitglied dieser Gemeinschaft zukommen.

Harmonisierung des Gerichtsverfahrens

Bislang waren sämtliche Rechtsstreitigkeiten dem besonderen Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) unterstellt. Weil es keinen Grund mehr für diese Sonderbehandlung von Wohnungseigentum gegenüber anderen Immobilien oder Sachen gibt, gilt nunmehr auch hier die Zivilprozessordnung (ZPO). Die Vorteile: Das ZPO-Verfahren ist deutlich weniger aufwändig als das FGG-Verfahren. Außerdem findet eine Versteigerung dann regulär nach dem allgemeinen Zwangsvollstreckungsgesetz statt (ZVG). Die freiwillige Versteigerung durch einen Notar entfällt ersatzlos.

Rechtsfähigkeit infolge BGH-Urteil

Das Gesetz nimmt eine bahnbrechende Entscheidung des BGH vom 2.6.2005 (Az.: V ZB 32/05) auf und erklärt die Eigentümergemeinschaft für teilweise rechtsfähig und insolvenzfähig. In der Folge haften die einzelnen Eigentümer zwar weiterhin für Forderungen gegen die Gemeinschaft, jedoch nicht mehr in voller Höhe, sondern begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil. Beträgt der Miteigentumsanteil etwa nur 1/10, so haftet der Eigentümer für die offene Rechnung eines Handwerkers an die Gemeinschaft nur zu 1/10.

Bessere Eintreibung von Wohngeld

Gerät die nunmehr insolvenzfähige Eigentümergemeinschaft in die Insolvenz und wird die Zwangsvollstreckung betrieben, so haben die Wohnungseigentümer gegenüber anderen Gläubigern ein Vorrecht auf das noch nicht bezahlte Wohngeld eines anderen Wohnungseigentümers.

(MIC)