Wohnungseigentumsverwalter ist nur „Sachwalter“ und Vollzugsorgan

1. Übersteigerte Erwartungen

Wohnungseigentümer überschätzen oftmals den Zuständigkeitsbereich „ihres“ Verwalters. Immer wieder sehen sich Verwalter mit einer Erwartungshaltung der Eigentümer konfrontiert, die der eines Mieters gegenüber dem „Eigentümer“ entspricht. 

2. Landgericht Hamburg, 318 S 18/15

Das Landgericht Hamburg hat in einer relativ aktuellen Entscheidung vom 08.06.2016 (318 S 18/15) wieder einmal seine ständige Rechtsprechung bestätigt, wonach der WEG-Verwalter „gegenüber der Gemeinschaft nur weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan“ sei. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand hätten, sei es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen. In dem konkreten Fall war die Wohnung einer Eigentümerin wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum über fast 4 Jahre unbewohnbar. Die Problematik war auch immer wieder Thema auf Eigentümerversammlungen, ohne dass konkrete Beschlüsse auf der Tagesordnung standen. 

Das Landgericht hatte eine Schadensersatzklage der Eigentümerin wegen Mietausfall gegen den Verwalter in weiten Teilen zurückgewiesen mit einer kurzen aber prägnanten Begründung: Die betroffene Eigentümerin hätte ja verlangen können, dass auf Eigentümerversammlungen entsprechende Sanierungsbeschlüsse gefasst werden. Hätten diese Beschlussanträge keine Mehrheit erhalten, hätte die Eigentümerin diese Negativbeschlüsse anfechten können. 

3. Eigentümer muss aktiv werden und den Verwalter zum Handeln „zwingen“

Haben Eigentümer und Verwalter den gleichen Kenntnisstand, ist es also im Regelfall Sache des Eigentümers bzw. der Eigentümer, eine entsprechende Beschlussfassung auf einer der nächsten Versammlungen zu initiieren. Bleibt der betroffene Eigentümer selbst untätig, kann er später nicht den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.