Zwangsversteigerung, Grundschuldkapital und Grundschuldzinsen

Seit Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes im Jahre 2008 muss eine Grundschuld mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Erst nach Ablauf dieser Kündigungsfrist darf die Bank die Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks oder der Eigentumswohnung betreiben. Die bis dahin gängige Praxis, dass das Grundschuldkapital gemäß Grundschuldbestellungsurkunde sofort fällig war oder mit einer kurzen Frist gekündigt werden konnte, ist seitdem nicht mehr zulässig. Diese Regelung betrifft alle Grundschulden, die ab dem 19.08.2008 bestellt wurden.

Das Gesetz dient dem Schutz des Grundstückseigentümers. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung von einer Zwangsversteigerung überrascht wird. Gegen eine solche Vollstreckungsmaßnahme kann sich der Eigentümer nämlich regelmäßig nur durch eine gerichtliche Klage gegen den Gläubiger, die sog. Vollstreckungsgegenklage, zur Wehr setzen. Diese Klage aber kostet viel Geld – Geld, das der Eigentümer häufig nicht hat oder nur mit großer Mühe aufbringen kann. Dank der Neuregelung bleiben ihm nach der Grundschuldkündigung noch sechs Monate Zeit, sich mit dem Gläubiger, der Bank, zu einigen. Lässt sich der Verkauf des Hauses nicht vermeiden, bleibt die Möglichkeit eines freihändigen Verkaufs, ohne den Druck des laufenden Versteigerungsverfahrens.

Der Wortlaut des Gesetzes bezieht sich allerdings nur auf das Grundschuldkapital. Die Grundschuldzinsen, die sich oft genug auf 15 % und mehr belaufen, sind zu anderen Zeitpunkten fällig, meistens zum Jahres- oder Quartalsende. Sie müssen nicht gekündigt werden. Diese Lücke haben einige Gläubiger dazu benutzt, die vom Risikobegrenzungsgesetz vorgesehene Kündigungsfrist zu unterlaufen. Sie beantragten einfach die Zwangsversteigerung nicht aus dem Grundschuldkapital, das wegen der laufenden Kündigungsfrist noch nicht fällig war, sondern aus den Grundschuldzinsen. Der Effekt für den Grundstückseigentümer war der gleiche: Die Zwangsversteigerung seines Grundstücks wurde angeordnet.

Dieser Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof jetzt einen Riegel vorgeschoben. Im Beschluss vom 30.03.2017, Az.: V ZB 84/16, hat er bestätigt, dass das Gesetz eine unbeabsichtigte Lücke enthält, die geschlossen werden muss. Die Vollstreckung aus den Grundschuldzinsen ist deshalb nur dann zulässig, wenn der Gläubiger die Grundschuld bereits gekündigt oder die Vollstreckung aus den fälligen Grundschuldzinsen angedroht hat und zusätzlich die Wartefrist von sechs Monaten verstrichen ist. Dem Eigentümer bleibt damit auf jeden Fall Zeit, mit seiner Bank zu verhandeln und notfalls seine Immobilie zu verkaufen.

Zu beachten ist, dass das Risikobegrenzungsgesetz nicht für Grundschulden gilt, die bereits vor dem 19.08.2008 bestellt wurden. Insoweit ist auch das BGH-Urteil vom 30.03.2017 nicht anwendbar! Bei solchen älteren Grundschulden kann die Bank ggf. mit deutlich kürzeren Fristen die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung anordnen lassen.