Nutzungsentschädigung: Mieter räumt Wohnung nicht - was tun?
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Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Wohnung bzw. das Haus geräumt an den Vermieter herauszugeben. Anderenfalls muss der Mieter eine sog. Nutzungsentschädigung nach § 546a I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zahlen. Es stellt sich jedoch die Frage, wie hoch diese Entschädigung zu bemessen ist. Darf der Vermieter nur die bisher vereinbarte Miete verlangen oder gar einen Betrag, der für Vergleichswohnungen ortsüblich ist?
Keine Wohnungsräumung trotz Kündigung?
Der Vermieter eines Einfamilienhauses kündigte seinen langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs. Das Vertragsverhältnis sollte am 30.10.2011 enden – die Mieter gaben die Immobilie aber erst am 15.04.2013 geräumt an den Vermieter zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie die bisher vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung weitergezahlt. Der Betrag reichte dem Vermieter jedoch nicht. Er war der Ansicht, insgesamt Anspruch auf die Miete zu haben, die er im Fall einer Neuvermietung des Hauses fordern dürfte. Er zog daher vor Gericht und verlangte rückwirkend die Differenz zwischen der Alt- und der Neuvertragsmiete.
Mieter müssen mehr Geld zahlen
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe des üblichen Neuvermietungspreises leisten müssen. Sie haben also den Betrag zu zahlen, den der Vermieter im Fall einer Neuvermietung seiner Immobilie verlangen dürfte.
Mieter zieht nicht aus – was nun?
Zieht der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung aus, kann der neue Mieter logischerweise nicht einziehen. Dennoch darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen lassen, um den alten Mieter zum Auszug zu bewegen – dieser ist schließlich noch immer Besitzer der Räumlichkeiten.
Auch darf der Eigentümer nicht eigenmächtig die Gegenstände – z. B. Möbel oder Kleidung – des Mieters aus der Wohnung entfernen. Denn dann haftet er dem Mieter für sämtliche Schäden, die daraufhin an dessen Eigentum eintreten.
Der Vermieter muss vielmehr vor Gericht ziehen und einen Räumungstitel gegen den bzw. die Ausziehunwilligen erwirken. Hier übernimmt dann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung der Wohnung.
Solange der Mieter die Wohnung nutzt – obwohl er hierzu mangels Vertrag kein Recht mehr hat –, muss er allerdings eine sog. Nutzungsentschädigung zahlen, vgl. § 546a I BGB. Ein anderes Ergebnis würde nämlich dazu führen, dass ein ausziehunwilliger ehemaliger Mieter kostenlos das Eigentum des Vermieters nutzen dürfte.
Höhe der Nutzungsentschädigung
Gemäß § 546a I BGB kann entweder die bisher vereinbarte Miete oder die Miete verlangt werden, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Bei der Frage nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist wiederum auf den Betrag abzustellen, der für vergleichbare Wohnungen in derselben bzw. ihr ähnlichen Gemeinde insbesondere aufgrund ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Lage gezahlt wird.
§ 558 II BGB ist dagegen nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift sind nur die ortsüblichen Vergleichsmieten der letzten vier Jahre heranzuziehen. Voraussetzung ist hier jedoch ein Mietvertrag über eine Wohnung – ein solcher fehlt im Normalfall jedoch, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die betreffende Wohnung einfach nicht räumt.
Vielmehr darf der Vermieter den Betrag verlangen, der bei einer ortsüblichen Neuvermietung erzielbar gewesen wäre. Damit soll auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Wohnung endlich zurückzugeben, anstatt trotz Vertragskündigung weiterhin dort zu leben. Mit diesem Verhalten verhindert er nämlich, dass der Vermieter die erzielbare höhere Miete vom neuen Vertragspartner verlangen kann. Es ist daher nur gerecht, wenn er nicht die bisherige Miete zahlen muss, sondern den Betrag, der bei einer Neuvermietung „drin“ wäre. Das gilt übrigens unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich weitervermietet wird oder ob der Eigentümer selbst dort einziehen möchte.
Mieter müssen mehr Geld zahlen
Vorliegend hatte der Vermieter explizit nicht nur die früher vereinbarte Miete verlangt, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Zu Recht, wie der BGH feststellte. Als Nutzungsentschädigung für die Zeit der „Hausbesetzung“ war somit der höhere übliche Neuvermietungspreis zu zahlen. Die Überweisung der früher vereinbarten Miete reichte dagegen nicht aus und berechtigte den Vermieter dazu, die Differenz zwischen der Altmiete und dem üblichen Neuvermietungspreis zu fordern. Dass er das Haus gar nicht mehr weitervermieten, sondern selbst nutzen wollte, spielte für die Höhe der Nutzungsentschädigung keine Rolle.
(BGH, Urteil v. 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16)
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12.01.2018 Rechtsanwältin Ricarda Spiecker„… und Möglichkeiten der Parteien – auch die Übertragung der Immobilie auf die Kinder evtl. mit einem lebenslangen Nutzungsrecht (Nießbrauch) für einen Ehegatten kombiniert mit Nutzungsentschädigung bzw. Miete für …“ Weiterlesen
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08.11.2017 Rechtsanwalt Dr. Roland Veh„… er schlicht nicht räumen kann. Dem Vermieter wird das Mietobjekt also vom Mieter vorenthalten. In diesem Fall steht dem Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung …“ Weiterlesen
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31.07.2017 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Nutzungsentschädigung wegen verspäteten Auszugs …“ Weiterlesen
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24.03.2017 Rechtsanwältin Helicia H. Herman„… auch eine neue Miete. Diese doppelte finanzielle Belastung wird schnell als ungerecht empfunden und es stellt sich die Frage, ob nicht der im Eigenheim verbleibende Ehegatte eine Miete zu zahlen hat. Die Frage …“ Weiterlesen
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24.02.2017 Rechtsanwalt Mirco Bunzel„Die Entscheidung In einem Urteil von Anfang 2017 hat der BGH entschieden, dass für den Fall, dass der Mieter nicht rechtzeitig auszieht und deshalb gem. § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung schuldet …“ Weiterlesen
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14.02.2017 Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby LL.M.„… das Mietverhältnis beendet und damit auch die Vereinbarung über die Miete. Weigert sich der Mieter, die Wohnung fristgerecht zu übergeben, steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung …“ Weiterlesen
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09.02.2017 Rechtsanwalt Kai Motzkus„… doch besinnt und freiwillig auszieht. Obwohl der Mieter immer pünktlich den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins gezahlt hat, verlangt der Vermieter weitere Nutzungsentschädigung und zwar in Höhe der für …“ Weiterlesen
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06.02.2017 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… und begründete dies mit dem Sinn und Zweck des § 546a BGB. Die von dem Mieter zu zahlende Nutzungsentschädigung richte sich, soweit der Vermieter die ortsübliche Miete verlangt, nach der Marktmiete …“ Weiterlesen
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28.10.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… kann er nämlich keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB wegen verspäteter Rückgabe durch seinen ehemaligen Mieter verlangen, vgl. etwa Landgericht (LG) Bonn, Urteil v. 05.06.2014, Az.: 6 S 173/13 . Anderes …“ Weiterlesen
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18.08.2016 Rechtsanwältin Sylvia Weiße„… einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Nutzung seiner Eigentumshälfte. Während der Trennungszeit berechnet sich die Nutzungsentschädigung nach dem angemessenen Wohnvorteil, der danach …“ Weiterlesen
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12.06.2016 Rechtsanwalt Jochen Birk„… , was in der Rechtspraxis bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist die gesamte Miete zurückzuzahlen ohne dass ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht. Im schlimmsten Fall könnte der Mieter 1 Jahr kostenlos …“ Weiterlesen
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07.02.2016 Rechtsanwalt Jan-M. Dudwiesus„… der Nutzungsentschädigung richtet sich dann nach einer Art fiktiven Miete, die das Familiengericht schätzt. Das Gericht orientiert sich dabei an wertbildenden Faktoren der Immobilie wie Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung …“ Weiterlesen
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01.02.2016 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Ob zur Miete, in Eigentumswohnung oder Eigenheim: Das Zusammenleben in der Immobilie gestaltet sich für die meisten unverheirateten Paare nicht anders als das verheirateter Paare – so lange …“ Weiterlesen
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30.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann„Bei der Vermietung von Wohnungen oder Gewerberäumen ist es für den Vermieter ärgerlich, wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht bezahlt. Der Vermieter ist daran interessiert, die Miete pünktlich …“ Weiterlesen
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23.09.2015 Rechtsanwalt Frank Moser„… nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache, muss er eine Nutzungsentschädigung zahlen, die sich an der letzten Miete orientiert. Bereits 1960 hatte der BGH entschieden, dass eine Verschlechterung …“ Weiterlesen
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26.01.2015 SH Rechtsanwälte„… auch dann ein Direktanspruch gegen den Mieter auf Nutzungsentschädigung zu (§ 546a BGB). Stefan Piotrowski , Rechtsanwalt und u.a. Fachanwalt für das Versicherungsrecht bei der Kanzlei SH Rechtsanwälte in Essen, berät Sie gerne bei rechtlichen Fragen rund um das Thema Gebäudeversicherung.“ Weiterlesen
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12.01.2015 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„… vornehmen. Die Frist verlängert aber die Zeit, in der Nutzungsentschädigung geschuldet wird. Lehnt man also als Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen, aber auch sonstiger Arbeiten, ab …“ Weiterlesen
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28.11.2014 Rechtsanwältin Esther Benthien„… bedeutet und mit größeren Nachteilen verbunden wäre. Während der Trennungszeit kann der andere weichende Ehepartner als Miteigentümer nach § 1361b Abs.3 S.2 BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen …“ Weiterlesen